급매물 소진 후 강남·서초 지역에서 집값 반등 조짐이 나타나고 있으며, 이는 8주 연속 하락세와 대조를 이룹니다. 외곽 지역의 강세와 5월 9일 이후 예상되는 매물 잠김 현상이 복합적으로 작용하며 시장의 불확실성을 더하고 있습니다.
강남 집값, 8주 하락 후 반등 조짐 보이는 이유는?
4월 4주차 KB부동산 주간 아파트 동향에 따르면, 강남구는 0.08% 하락하며 8주 연속 내림세를 기록했습니다. 서초구 역시 하락세로 전환하며 강남 3구의 약세가 두드러졌습니다. 하지만 같은 기간 서울 전체 아파트 매매가격은 전주 대비 0.22% 상승하며 오름폭을 키웠습니다. 이는 강남 지역의 급매물 출회와 외곽 지역의 수요 증가가 복합적으로 작용한 결과입니다. 특히 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 집중되면서 일시적인 하락세를 보였으나, 이 급매물들이 빠르게 소진되면서 시장에서는 다시 가격 상승에 대한 기대감이 형성되고 있습니다. 압구정 현대아파트 등 고가 단지에서도 가격을 낮춘 급매 거래가 있었지만, 전반적으로는 제값을 받으려는 호가 위주의 매물이 시장에 남는 추세입니다.
외곽 지역 강세, 대출 규제와 전세난이 원인?
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최근 서울 집값 상승을 견인하는 곳은 강남이 아닌 성동구, 성북구, 동작구 등 외곽 지역입니다. 이들 지역은 0.3% 이상의 높은 상승률을 기록하며 강세를 이어가고 있습니다. 이러한 현상의 주요 원인으로는 대출 규제와 전세난 심화가 꼽힙니다. 강남 3구와 용산구는 토지거래허가구역으로 묶여 실거주 목적 외 매수가 제한적이며, 대출 규제 또한 상대적으로 엄격합니다. 이에 자금 여력이 제한된 실수요자들이 상대적으로 규제가 덜한 외곽 지역으로 눈을 돌리고 있습니다. 또한, 서울 중위 전세가격이 3년 7개월 만에 6억 원을 돌파하는 등 전세 품귀 현상이 심화되면서, 전세를 포기하고 외곽 지역의 아파트를 매수하려는 수요가 늘어난 것도 외곽 지역 강세를 부추기는 요인입니다.
5월 9일 이후, 매물 잠김과 공급 부족의 충돌 시나리오
5월 10일부터 조정대상지역 다주택자에게 양도세 중과세율이 다시 적용되고 장기보유특별공제 적용이 배제되면서, 부동산 시장은 두 가지 시나리오에 주목하고 있습니다. 첫 번째는 '매물 잠김 심화' 시나리오입니다. 다주택자들이 늘어난 세 부담 때문에 매물을 내놓기보다 보유을 선택하면서 시장에 나오는 매물 자체가 줄어들 것이라는 전망입니다. 이미 3~4월 급매물이 빠르게 소진된 사례가 이를 뒷받침합니다. 두 번째는 '하반기 공급 부족 현실화' 시나리오입니다. 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량이 약 9,600가구로, 전년(3만 7,000여 가구) 대비 급감할 것으로 예상됩니다. 2027년에는 입주 물량이 더욱 줄어들 전망입니다. 이러한 공급 부족 현상은 전세난 심화로 이어지고, 이는 다시 매매 수요 증가로 전환될 가능성이 높습니다.
부동산 시장 전망: 세제 개편과 공급 부족이 변수
전문가들은 오는 7월 예정된 세제 개편 결과가 하반기 부동산 시장의 방향을 결정할 핵심 변수가 될 것으로 보고 있습니다. 정부가 5월 9일 이후 추가적인 부동산 시장 안정화 방안을 예고한 만큼, 세제 개편의 구체적인 내용이 매물 출회 속도와 시장 심리에 큰 영향을 미칠 것입니다. 현재로서는 8주간의 하락세 이후 급매물이 소진되면서 반등 조짐이 나타나고, 외곽 지역의 수요가 강세를 이끄는 구도가 당분간 유지될 것으로 보입니다. 5월 9일 이후 예상되는 매물 잠김 현상과 공급 부족 문제가 맞물린다면, 거래량은 다소 둔화되더라도 가격 하방 경직성은 유지될 가능성이 높습니다. 다만, 개인의 투자 판단은 시장 상황과 본인의 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다.
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