문재인 정부와 윤석열 정부 시기 모두 경험한 서울 아파트 거래 절벽 현상은 금리 인상, 대출 규제 강화, 그리고 양도세 중과 정책이 복합적으로 작용한 결과입니다. 전문가들은 이러한 요인들이 매물 잠김 현상을 심화시키고 시장의 불확실성을 증대시킨다고 분석합니다. 2026년에도 이러한 추세가 이어질 가능성이 있습니다.
양도세 중과 유예 종료, 거래 절벽의 시작이었나?
정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 막판 매물 출회를 유도했지만, 기대만큼의 효과를 보지 못했다는 분석이 나옵니다. 5월 둘째 주 서울 아파트 매매가격은 0.27% 상승하며 소폭 반등했지만, 이는 급매물 소진 이후 나타난 현상으로 해석됩니다. 양도세 중과 유예 종료 시점(9일)에 맞춰 토요일에도 토지거래허가 신청을 받는 등 정부의 노력이 있었으나, 현장에서는 막판 거래가 제한적이었다는 평가입니다. 과거 문재인 정부 시절에도 다주택자 양도세 중과 조치 시행 전후로 서울 아파트 거래량이 절반 가까이 감소했던 사례가 있어, 이번에도 유사한 흐름이 나타날 수 있다는 우려가 있습니다. KB국민은행 박원갑 수석전문위원은 절세 매물이 줄어 거래량 감소는 불가피하지만, '거래 절벽'까지는 아닐 것으로 예상하면서도 향후 정부의 추가적인 매물 유도 대책 발표에 따라 시장 변동성이 커질 수 있다고 전망했습니다.
금리 인상과 대출 규제, 매수 심리 위축의 주범은?
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높은 금리와 강화된 대출 규제는 주택 구매 심리를 위축시키는 주요 원인으로 지목됩니다. 특히 최근 몇 년간 이어진 금리 인상은 주택담보대출 이자 부담을 크게 늘려, 신규 주택 구매는 물론 기존 주택의 매물 출회까지 어렵게 만드는 요인으로 작용하고 있습니다. 정부는 대출 규제와 토지거래허가제를 통해 투기 수요를 차단하려 하지만, 이는 실수요자들의 주택 구매 기회까지 제한하는 결과를 낳을 수 있다는 지적도 있습니다. 직방 김은선 랩장은 매물 잠김 우려를 해소하기 위한 정책적 보완이 필요하며, 정책의 일관성과 지속성이 시장의 불확실성을 완화하고 조급한 매수 심리를 진정시키는 데 중요하다고 강조했습니다. 2026년에도 금리 변동 추이와 정부의 대출 정책 방향이 서울 아파트 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.
민간임대아파트 양도세 중과 배제 혜택 축소, 시장에 미칠 영향은?
정부가 민간임대아파트에 대한 양도세 중과 배제 혜택을 손질할 가능성이 제기되면서 시장의 관심이 쏠리고 있습니다. 현재 정부는 부동산 시장이 '실거주자 중심으로 재편되는 전환기'에 이르렀다고 판단하고 있으며, 이에 따라 과거 유예했던 다주택자 대상 양도세 중과를 시행하겠다는 방침입니다. 만약 민간임대사업자의 양도세 중과 배제 혜택이 축소되거나 폐지된다면, 서울 지역에서 상당한 규모의 매물이 시장에 나올 수 있다는 분석이 있습니다. 이는 매물 부족 현상을 완화하는 데 기여할 수 있지만, 동시에 임대차 시장에 충격을 주거나 절차적, 법리적 문제를 야기할 수 있다는 우려도 존재합니다. NH농협은행 윤수민 수석전문위원은 이러한 혜택 축소가 시장에 매물 증가 효과를 가져올 수 있지만, 임대차 시장에 미칠 영향과 법리적 문제 등을 종합적으로 고려해야 한다고 조언했습니다.
서울 아파트 투자, 실수요자 중심의 전략은?
부동산 시장이 실수요자 중심으로 재편되는 전환기를 맞이함에 따라, 투자 전략 역시 변화가 필요합니다. 전문가들은 10억 원 내외의 서울 아파트 구매를 고려한다면, 초등학생 자녀가 많은 대단지 아파트가 정주 환경이 우수하고 입지 가치가 높아 장기적으로 유리할 수 있다고 조언합니다. 이러한 단지들은 역대급으로 늘어난 경매 시장에서도 기회를 찾을 수 있습니다. 또한, 수도권 중소형 아파트나 부산 해운대, 대구 수성구와 같은 지방 대도시의 핵심 입지 아파트도 주목할 만합니다. 다만, 최근 시장 상황을 고려할 때 수익형 부동산에 대한 투자는 신중하게 접근할 필요가 있다는 의견도 있습니다. 개인의 자금 상황과 투자 목표에 맞춰 신중하게 접근하는 것이 중요하며, 필요하다면 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.
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