2026년 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가 4년 만에 재시행됩니다. 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 기본세율에 20~30%p가 가산되어 최고 75%까지 세 부담이 늘어납니다.
다주택자 양도세 중과, 정확히 언제부터 적용되나요?
정부는 2026년 2월 24일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안을 의결하여, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 다주택자 양도소득세 중과 규정을 재적용하기로 했습니다. 다만, 2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결한 경우에는 지역별로 최대 4~6개월의 잔금 유예 기간을 적용받을 수 있습니다. 이 기간 내 잔금을 치르는 경우 기존의 기본세율(6~45%)이 적용됩니다. 하지만 5월 10일 이후 잔금을 지급하는 경우에는 중과세율이 적용되어 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 기본세율에 30%p가 가산됩니다. 이는 지방소득세(10%)를 포함하면 최고 75%에 달하는 높은 세율입니다. 실제로 2018년 양도세 중과 시행 당시에도 비슷한 세율이 적용되어 시장에 큰 영향을 미쳤던 사례가 있습니다.
양도세 중과 시행 전 시장은 어떻게 반응했나요?
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양도세 중과 재시행이 확정되자, 시장에서는 예상과 다른 움직임이 나타났습니다. 일반적으로 세금 부담 증가로 매물이 늘어나 가격이 하락할 것이라는 예측이 지배적이었지만, 실제로는 '절세 매물 출회 → 빠른 소진 → 호가 상승'이라는 독특한 흐름이 관찰되었습니다. 특히 2026년 2월부터 4월까지 강남 3구에서는 전세를 끼고 급매로 나온 물건들이 신속하게 소진되었고, 이는 오히려 가격 반등의 기폭제가 되었습니다. 전국 아파트 매매가격 상승률은 2월 이후 점차 축소되는 듯했으나, 4월 말 절세 매물이 소진된 이후 다시 상승 신호가 나타나는 양상이었습니다. 이는 급매물이 소화되면서 시장에 남아있는 물건들의 가격이 상대적으로 높아지는 효과를 가져온 것으로 분석됩니다.
지역별 양도세 중과 영향은 어떻게 다른가요?
양도세 중과 재시행은 지역별로 다른 양상을 보이고 있습니다. 🔴 강남 3구(강남·서초·송파)는 절세 매물이 빠르게 소화된 후 가격이 재반등하는 추세입니다. 4월 말 기준 송파구는 전주 대비 0.13% 상승 전환했으며, 서초구도 10주 만에 상승세로 돌아섰습니다. 이는 급매물이 사라지면서 낮은 호가의 매물이 자취를 감춘 결과입니다. 🟠 서울 비강남권에서는 15억 원 이하 중저가 아파트에 실수요자 매수세가 집중되며 매도자 우위 국면이 강하게 나타나고 있습니다. 🟡 수도권(경기·인천)은 조정대상지역과 비규제지역이 혼재되어 있어 약보합세를 보이며, 매수자와 매도자 모두 관망하는 분위기입니다. 🔵 지방의 경우, 인구감소지역에 소재한 주택은 주택 수에서 제외되는 혜택 덕분에 일부 시장은 오히려 다주택자들의 신규 매수 대상으로 떠오르고 있습니다. CR리츠 세제지원 연장도 지방 미분양 해소에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.
5월 10일 이후 부동산 시장 전망은?
부동산 전문가들은 대부분 수도권의 집값과 전월세 가격이 동반 상승할 것으로 전망하고 있습니다. 매물 잠김 현상으로 인한 수급 불균형 심화가 주요 원인으로 꼽힙니다. 특히 서울 전월세 가격은 1~5% 이상 상승할 것이라는 응답이 60% 이상이었습니다. 거래량은 매물 잠김 현상으로 인해 다소 감소할 것으로 예상되지만, 지방은 인구감소지역 예외 조항이 완충 역할을 하여 약보합세를 유지할 것으로 보입니다. 2018년 양도세 중과 당시 집값 폭등 사례가 재현될지에 대해서는 의견이 분분하지만, 전세가율이나 대출 금리 등 현재 시장 상황이 당시와는 다르다는 분석도 있습니다. 개인의 투자 상황과 지역별 특성에 따라 대응 전략을 달리해야 할 것입니다.
양도세 중과 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1: 2주택자도 양도세 중과 대상인가요?
A1: 네, 조정대상지역 내에서 2주택자도 기본세율에 20%p가 가산된 중과세율이 적용됩니다. 3주택 이상 다주택자의 경우 30%p가 가산되어 최고 75%까지 세 부담이 늘어납니다.
Q2: 양도세 중과를 피할 수 있는 예외 조항이 있나요?
A2: 인구감소지역에 소재한 주택은 다주택자라도 양도세 및 종부세 산정 시 주택 수에서 제외됩니다. 또한, 2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결하고 잔금 유예 기간(4~6개월)을 활용하는 경우 중과세율 적용을 피할 수 있습니다.
Q3: 양도세 중과 시행으로 부동산 가격이 하락할까요?
A3: 시장에서는 절세 매물 출회 후 빠른 소진과 함께 호가 상승이 나타나는 등 예상과 다른 움직임을 보였습니다. 전문가들은 수도권 집값과 전월세 가격의 동반 상승을 예상하는 경우가 많아, 일률적인 가격 하락을 단정하기는 어렵습니다.
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