전세 매물 30% 급감, 양도세 중과 종료 후 지금이 가장 힘든 시기입니다. 서울 아파트 전세 매물은 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 급격히 줄어들고 있으며, 이는 전세 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다.
양도세 중과 유예 종료, 전세 시장에 어떤 변화를 가져왔나요?
2022년부터 한시적으로 시행되었던 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일부로 공식 종료되었습니다. 이로 인해 5월 10일부터 조정대상지역 내 2주택자에게는 기본세율에 20%p, 3주택 이상 보유자에게는 30%p의 중과세율이 다시 적용됩니다. 유예 기간 동안에는 일반세율로 매도가 가능했지만, 이제는 최대 82.5%에 달하는 양도세 부담 때문에 집주인들이 매물을 거두고 '버티기'에 나서는 사례가 급증하고 있습니다. 실제로 부동산 빅데이터 아실에 따르면, 1월 23일부터 5월 11일까지 서울 아파트 전세 매물은 2만 2,156건에서 1만 6,389건으로 26.1% 감소했습니다. 이는 2년 전인 2024년 4월(3만 750건) 대비 49.9% 감소한 수치입니다. 특히 성북구(-86.6%), 관악구(-72.7%), 강동구(-67.1%) 등 외곽 지역에서도 전세 매물 감소 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.
왜 전세 매물이 급감하고 있나요?
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전세 매물 감소의 근본적인 원인은 여러 구조적인 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 첫째, 다주택자들이 양도세 중과 부담을 피해 '버티기' 전략을 선택하면서 매물을 잠그고 있습니다. 이 과정에서 임대 방식을 전세에서 월세로 전환하는 추세가 뚜렷해지고 있습니다. 2026년 1분기 임대차 계약 중 월세 비중은 70.5%로 전년 대비 6.2%p 상승했습니다. 둘째, 2025년 10·15 부동산대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되고 2년 실거주 의무가 부과되면서 갭투자가 어려워졌고, 신규 전세 물량 공급 자체가 줄었습니다. 또한 기존 집주인들도 실거주 전환 후 세입자를 내보내는 경우가 늘고 있습니다. 셋째, 2026년 서울 아파트 신규 입주 물량이 전년 대비 30% 이상 급감하는 공급 부족 현상도 전세난을 심화시키고 있습니다. 이러한 공급 부족 상황에서 매매 시장의 높은 진입 장벽으로 인해 전세 수요는 오히려 증가하는 아이러니한 상황이 발생하고 있습니다.
전세가 줄면 월세 시대가 본격화되나요?
KB부동산에 따르면 2026년 3월 KB전세수급지수는 2020년 7월 이후 최고치를 기록하며 공급 부족과 다주택자 매물 잠김 현상이 겹쳐 2026년 서울 전세가격이 최대 5% 이상 상승할 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 서울경제TV 보도에 따르면 5월 현재 서울 아파트 매매, 전세, 월세가 모두 동반 상승세를 보이며 이러한 추세는 하반기까지 이어질 가능성이 높습니다. 이는 전세 공급 부족이 심화되면서 월세 전환이 가속화되고, 결과적으로 월세 시대가 본격화될 수 있음을 시사합니다. 전세가 귀해지면서 세입자들은 더 높은 보증금과 월세 부담을 감수해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다. 따라서 현재 전세 시장의 급격한 변화를 인지하고, 월세 전환 가능성까지 염두에 둔 주거 계획 수립이 필요합니다.
세입자라면 지금 당장 무엇을 확인해야 할까요?
양도세 중과 재개 이후 집주인이 실거주 전환을 이유로 계약 갱신을 거절하는 사례가 늘어날 수 있으므로, 세입자라면 계약 갱신 거절 가능성에 대비해야 합니다. 정부는 임차인이 거주 중인 주택에 대해 양도세 유예 기간을 최대 2년까지 적용하는 예외 조항을 마련했으므로, 집주인이 이 혜택을 활용할 의향이 있는지 미리 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 전세사기 피해 예방을 위해 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, HUG 전세보증보험 가입 여부를 확인하는 것이 필수적입니다. 공공임대주택이나 행복주택 등 대안적인 주거 옵션에 대한 정보 탐색도 병행하여, 예상치 못한 상황에 대비하는 것이 현명합니다. 개인의 상황에 따라 최적의 주거 전략이 달라질 수 있으므로, 필요하다면 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.
전세 매물 감소, 앞으로 어떻게 대비해야 할까?
전세 매물 감소는 단순히 공급 부족 문제를 넘어, 부동산 시장의 구조적 변화를 예고하고 있습니다. 다주택자들의 매물 잠김 현상과 월세 전환 가속화는 전세 시장의 불안정성을 더욱 높일 것입니다. 따라서 세입자들은 현재 상황을 정확히 인지하고, 장기적인 관점에서 주거 계획을 세워야 합니다. 전세 계약 시에는 계약갱신청구권 행사 가능 여부, 집주인의 실거주 의사 등을 면밀히 확인하고, 전세보증금 반환 보증 가입은 필수입니다. 또한, 월세 부담 증가에 대비하여 예산 계획을 재점검하고, 필요하다면 정부 지원 주택이나 대체 주거 옵션을 적극적으로 알아보는 것이 좋습니다. 이러한 다각적인 준비를 통해 변화하는 부동산 시장에 유연하게 대처할 수 있을 것입니다.
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