2026년 공동주택 공시가격(안)이 공개된 가운데, 전국 평균 9.16% 상승 대비 서울은 18.67%로 두 배 이상 급등하며 5년 만에 최대 상승폭을 기록했습니다. 이는 주로 서울 지역 고가 주택의 시세 상승분이 집중 반영된 결과입니다.
2026년 공동주택 공시가격, 왜 이렇게 올랐을까요?
2026년 공동주택 공시가격(안)은 현실화율 69%를 유지하면서 지난 1년간의 시세 변동분만을 반영한 결과입니다. 즉, 제도 변화보다는 집값 상승분이 공시가격에 직접 반영된 것이죠. 특히 이번 상승은 전국 평균 상승률(9.16%)을 서울이 18.67%로 크게 웃돌며, 서울 지역의 시세 상승이 전체 평균을 견인한 것으로 분석됩니다. 서울을 제외한 지역의 평균 변동률은 3.37%에 그쳐, 전국적인 상승보다는 서울 집중 현상이 두드러졌습니다. 실제로 상승 상위 지역은 서울 외에 경기(6.38%), 세종(6.29%) 등이 있었으나, 제주(-1.76%), 광주(-1.25%) 등 하락세를 보인 지역도 있어 지역별 차이가 컸습니다.
서울 내에서도 공시가격 상승폭이 달랐던 이유는 무엇인가요?
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서울 전체 평균 상승률은 18.67%였지만, 지역별 편차가 매우 컸습니다. 강남 3구(평균 24.70%)와 한강 인접 자치구(평균 23.13%)가 상승을 주도했으며, 그 외 자치구는 평균 6.93% 상승에 그쳤습니다. 자치구별로 보면 성동구(29.04%), 강남구(26.05%), 송파구(25.49%) 등이 높은 상승률을 보인 반면, 도봉구(2.07%), 금천구(2.80%) 등은 상대적으로 낮은 상승폭을 기록했습니다. 이는 단순히 '서울'이라는 지역으로 묶기보다는, 서울 내에서도 핵심 지역의 가격 상승이 공시가격에 더 큰 영향을 미쳤음을 보여줍니다.
고가 주택일수록 공시가격 상승폭이 컸던 이유는 무엇인가요?
이번 공시가격 상승폭이 서울, 특히 고가 주택 밀집 지역에서 두드러진 이유는 가격대별 분포와 관련이 깊습니다. 전국적으로는 1억~3억 이하 구간이 44.0%로 가장 많았지만, 서울은 15억~30억 이하 구간이 238,807호, 30억 초과 구간도 50,519호에 달해 고가 주택 비중이 높습니다. 고가 주택일수록 시세 변동에 따른 공시가격의 민감도가 높아, 30억원 초과 주택은 28.59%, 15억~30억원 주택은 26.63% 상승하는 등 가격이 높을수록 상승률이 더 컸습니다. 이러한 고가 주택의 시세 상승이 서울 전체 공시가격 상승률을 끌어올린 주요 원인으로 분석됩니다.
2026년 공시가격 변동이 보유세에 미치는 영향은?
대부분 지역의 공시가격 변동이 크지 않아 보유세 부담이 전년과 유사할 것이라는 전망도 있지만, '대부분 지역'이라는 점에 주목해야 합니다. 특히 서울의 높은 공시가격 상승률은 보유세 부담 증가로 이어질 가능성이 높습니다. 예를 들어, 공시가격 30억원 초과 주택의 경우 보유세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다. 따라서 자신의 주택이 속한 지역의 공시가격 변동률과 가격대별 상승폭을 면밀히 파악하여 예상 보유세를 미리 계산해보는 것이 중요합니다. 개인별 상황에 따라 보유세 부담은 달라질 수 있으므로, 필요시 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.
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