가족 간 부동산 거래 시 시가와 거래가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 30% 이상 차이 나면 증여로 간주되어 12.4% 이상의 취득세 중과를 받을 수 있습니다. 2026년부터 강화된 세법으로 인해 절세를 노린 저가 양도가 사실상 차단되었습니다.
가족 간 부동산 저가 양도, 2026년부터 어떻게 바뀌나요?
과거에는 부모가 자녀에게 시세보다 저렴하게 부동산을 넘기는 저가 양도 방식이 절세의 주요 수단으로 활용되었습니다. 하지만 2026년 1월 1일 시행되는 지방세법 개정안으로 인해 이러한 관행이 크게 달라집니다. 이제 직계존비속 간 부동산 거래에서 대가를 주고받았더라도 시가와 거래가의 차액이 일정 기준을 넘으면 증여로 간주되어 무거운 세금이 부과됩니다. 구체적으로 시가와 거래가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 30% 이상 차이가 나는 경우, 실제 거래가가 아닌 시가 전체를 과세표준으로 삼아 취득세가 중과됩니다. 이는 평범한 중산층 가정이 예상치 못한 세금 부담에 직면할 수 있음을 시사합니다.
10억 아파트, 가족 간 거래 시 세금 얼마나 늘어나나요?
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10억 원짜리 아파트를 자녀에게 7억 원에 매도하는 경우를 가정해 보겠습니다. 시가와 거래가의 차액이 3억 원이므로 개정된 법의 적용을 받습니다. 불과 얼마 전까지만 해도 1~3%의 취득세율이 적용되어 약 1,400만 원 수준의 세금 부담으로 해결 가능했습니다. 그러나 2026년부터는 시가 전체인 10억 원에 대해 최고 12%의 세율이 적용되어 취득세만 1억 2천만 원으로 급증합니다. 여기에 부모가 부담해야 할 양도소득세와 자녀가 부담할 증여세까지 더하면, 절세를 시도했던 것이 오히려 세금 부담을 열 배 이상 증가시키는 결과를 초래할 수 있습니다. 따라서 거래 계획 시 세무 전문가와 반드시 상담해야 합니다.
취득세 12% 폭탄 맞는 3가지 중과 조건은?
모든 가족 간 부동산 거래에 12% 이상의 취득세 중과가 적용되는 것은 아닙니다. 지방세법 개정안에 따르면, 특정 세 가지 조건을 모두 충족할 때 가장 높은 취득세율이 적용됩니다. 첫째, 시가와 거래가의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 30% 이상인 경우입니다. 둘째, 부동산을 증여하는 사람이 2주택 이상을 보유하고 있는 경우입니다. 셋째, 거래하는 주택이 조정대상지역 내에 있거나 주택의 시가가 3억 원 이상인 경우입니다. 이 세 가지 조건이 모두 충족될 경우, 취득세는 12.4%에서 13.4%까지 중과될 수 있습니다. 서울이나 수도권의 아파트를 거래하는 경우, 이러한 중과 조건에 해당될 가능성이 매우 높으므로 주의가 필요합니다.
가족 간 부동산 거래, 앞으로 어떻게 대비해야 할까요?
정부는 상속세 및 증여세 완화를 논의하고 있지만, 현실적으로는 부의 대물림을 더욱 어렵게 만드는 세법 개정이 이어지고 있습니다. 이미 세금을 납부하고 취득한 부동산을 자녀에게 이전하는 과정에서 이중, 삼중의 세금을 부과하는 것은 과도하다는 비판이 있습니다. 강남 등지의 다주택 자산가들은 이미 법인이나 신탁을 통해 대비책을 마련했을 가능성이 높지만, 집 한 채를 자녀에게 물려주려는 평범한 중산층 가정이 가장 큰 타격을 입을 것으로 예상됩니다. 따라서 가족 간 부동산 거래를 계획하고 있다면, 반드시 사전에 세무사와 상담하여 징벌적 세금을 피할 수 있는 합법적인 우회로를 찾아야 합니다. 개인의 상황에 따라 적용되는 세법이 달라질 수 있으므로 전문가의 조언을 구하는 것이 현명합니다.
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