33억 아파트 매도 시 양도세만 15억 이상 발생 가능성이 있어, 2026년에는 증여를 고려하는 다주택자가 늘고 있습니다. 하지만 증여세, 취득세 등 추가 비용과 실거주 요건을 반드시 확인해야 합니다.
다주택자 양도세 중과, 왜 '팔면 절반이 세금'이 되는가? 2026
2026년 1월 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 다시 적용되면서, 고가 아파트 보유자들의 세금 부담이 급증하고 있습니다. 예를 들어, 2016년경 10억 원에 매입한 서울 잠실 엘스 전용 84㎡ 아파트가 현재 시세 33억 원에 매도될 경우, 2주택자는 양도세만 15억 원 이상을 납부해야 할 것으로 추산됩니다. 이는 양도 차익의 절반에 가까운 금액으로, 많은 집주인들이 매도 대신 자녀에게 증여하는 방안을 진지하게 고려하게 만드는 요인입니다. 수년 전 저렴하게 매입한 강남권 아파트일수록 이러한 세금 부담은 더욱 커지고 있습니다.
실거주 요건 강화와 토지거래허가제가 증여에 미치는 영향은?
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다주택자 양도세 부담을 가중시키는 또 다른 요인은 장기보유특별공제(장특공) 혜택 기준의 변화입니다. 과거에는 보유 기간만 길어도 공제 혜택을 받을 수 있었지만, 이제는 '실제 거주 여부'가 중요한 기준으로 작용합니다. 따라서 실제 거주하지 않고 투자 목적으로만 보유했던 주택의 경우, 장특공 혜택을 거의 받지 못해 양도세 폭탄을 피하기 어렵습니다. 더불어, 강남권 등 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 '부담부증여'와 같이 채무를 함께 이전하는 방식의 증여가 거래로 간주되어 규제 대상에 포함될 수 있습니다. 이러한 복합적인 규제들로 인해 다주택자들은 매물 출회보다는 '증여' 또는 '매물 잠김' 현상을 선택하게 됩니다.
매도와 증여, 2026년 다주택자 세금 시나리오 비교
매도와 증여는 각각 다른 세금 부담과 장단점을 가집니다. 2주택자 기준 매도의 경우, 양도세 중과로 인해 최대 15억 원 이상의 세금이 발생할 수 있지만, 현금 자산을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 반면, 자녀에게 증여할 경우 증여세와 취득세 등 초기 비용이 발생하지만, 양도세보다는 상대적으로 낮은 세금으로 자산의 세대 간 이전을 할 수 있습니다. 하지만 증여 후 자녀가 해당 주택을 매도할 때 발생하는 양도세까지 고려해야 하며, 토지거래허가제와 같은 지역 규제 여부도 중요한 변수가 됩니다. 따라서 단순히 세금 액수만 비교하기보다는, 장기적인 관점에서 각 시나리오의 장단점과 발생 가능한 추가 비용을 면밀히 검토해야 합니다.
증여가 무조건 답일까? 다주택자가 유의해야 할 점
증여가 다주택자에게 매력적인 절세 방안으로 보일 수 있지만, 무조건 유리한 선택은 아닙니다. 증여세와 취득세 납부 부담이 상당하며, 향후 자녀가 해당 주택을 매도할 때 발생할 양도세까지 고려하면 총 세금 부담이 커질 수 있습니다. 또한, 정부의 부동산 규제 완화 가능성을 기대하며 '버티기' 전략을 선택하는 경우도 많으나, 보유세 부담이 지속되는 상황에서 무작정 보유하는 것이 기회비용 측면에서 손해일 수 있습니다. 따라서 감정적인 판단보다는 정확한 세무 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 최적의 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 개인의 구체적인 자산 상황과 가족 관계 등을 고려하여 전문가와 상담 후 결정하는 것을 권장합니다.
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