2026년, 장기보유특별공제(장특공제)가 폐지될 경우 1주택자도 상당한 세금 부담 증가가 예상됩니다. 특히 고가 주택 보유자는 양도차익에 따라 수억 원의 추가 세금이 발생할 수 있습니다.
장기보유특별공제란 무엇이며, 현행 혜택은 어떻게 되나요?
장기보유특별공제는 부동산을 오랫동안 보유하고 거주한 납세자에게 양도소득세를 감면해 주는 제도입니다. 현행법상 1주택자가 10년 이상 보유 및 실거주 요건을 충족하면 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 예를 들어, 양도차익이 10억 원이라면 8억 원을 공제받아 2억 원에 대해서만 세금이 부과되는 방식입니다. 이는 장기 보유 및 실거주에 대한 인센티브로, 주택 시장의 안정화와 장기 보유 유도를 목적으로 합니다. 실제 보유 및 거주 기간에 따라 공제율이 달라지므로, 10년 이상 보유했다는 사실만으로 최대 혜택을 받는 것은 아닙니다.
2026년 개정안, 장기보유특별공제에 어떤 변화를 가져오나요?
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최근 논의되는 소득세법 개정안의 핵심은 장기보유특별공제의 공제 방식을 기존의 '비율 공제'에서 '평생 1회 2억 원 한도 감면'으로 변경하는 것입니다. 즉, 보유 기간이나 실거주 기간에 비례하여 공제율을 높여주던 방식이 사라지고, 양도차익 규모와 상관없이 최대 2억 원까지만 세금 감면 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 이는 특히 서울 및 수도권의 고가 주택을 '똘똘한 한 채'로 오래 보유해 온 다주택자뿐만 아니라, 자산 가치가 크게 상승한 1주택자에게도 상당한 세금 부담 증가로 이어질 수 있습니다. 정부는 장기 거주자에 대한 별도의 조정 장치가 논의될 것이라고 밝혔으나, 구체적인 내용은 아직 확정되지 않았습니다.
장기보유특별공제 폐지 시 1주택자에게 미치는 영향은?
장기보유특별공제 폐지 또는 대폭 축소는 1주택자에게도 '세금 폭탄'으로 작용할 수 있습니다. 현행 제도에서는 양도차익이 클수록 공제액도 비례하여 증가하므로, 고가 주택을 장기 보유할수록 절세 효과가 컸습니다. 하지만 개정안이 통과되어 공제 한도가 2억 원으로 제한된다면, 양도차익이 2억 원을 초과하는 경우 초과분에 대해서는 기존보다 훨씬 많은 세금을 납부해야 합니다. 예를 들어, 양도차익이 10억 원인 경우 현행법상 최대 8억 원까지 공제받을 수 있지만, 개정안이 적용되면 최대 2억 원만 공제받게 되어 8억 원에 대한 세금을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 따라서 고가 주택을 보유한 1주택자라면 개정안 통과 여부를 예의주시하고, 예상되는 세금 변화를 미리 시뮬레이션해 볼 필요가 있습니다.
장기보유특별공제 변경에 따른 대응 전략은 무엇인가요?
장기보유특별공제 관련 법안은 아직 확정되지 않았으므로, 1주택자로서 몇 가지 사항을 미리 염두에 두는 것이 좋습니다. 첫째, 현재의 거주 요건과 보유 기간을 정확히 파악해야 합니다. 현행법상 장특공제는 보유 기간과 거주 기간에 따라 공제율이 달라지므로, 실거주 기간이 짧다면 혜택이 줄어들 수 있습니다. 둘째, 법안 통과 여부와 구체적인 내용을 지속적으로 주시해야 합니다. 평생 1회 2억 원 한도 감면이 도입된다면, 이 혜택을 언제 사용할지 신중하게 결정해야 합니다. 셋째, 예상되는 세 부담 증가가 과도하다고 판단될 경우, 법 시행 전에 증여 등 자산 재편을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 증여 시에도 관련 세금 및 절차를 면밀히 검토해야 하므로 전문가와 상담하는 것이 바람직합니다.
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