2026년 5월 12일, 국토교통부가 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 대상을 '세입자가 있는 주택 전체'로 확대한다고 발표했습니다. 이는 기존 다주택자 매물에 국한되었던 혜택을 비거주 1주택자까지 넓혀, 허가구역 내 주택 거래의 주요 장애물을 제거하는 조치입니다.
토지거래허가구역 실거주 의무, 무엇이 어떻게 달라지나요?
기존에는 토지거래허가를 받은 후 4개월 이내에 입주하여 2년간 직접 거주해야 하는 의무가 있었습니다. 하지만 이번 발표로 '세입자가 있는 주택 전체'가 유예 대상에 포함되며, 비거주 1주택자 매물도 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 유예 기간은 현재 체결된 임대차 계약상의 최초 종료일까지이며, 아무리 계약 기간이 길더라도 2028년 5월 11일까지는 반드시 입주해야 합니다. 이 제도는 2026년 12월 31일 신청분까지 한시적으로 운영됩니다. 즉, 이제 세입자가 있는 토지거래허가구역 내 아파트라도 전세 계약 만료 시점에 맞춰 입주하는 조건으로 매수가 가능해졌습니다.
매수자는 어떤 자격 요건을 갖춰야 하나요?
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이번 정책이 투기 수단으로 변질되는 것을 막기 위해 매수자 요건은 '계속 무주택자'로 엄격히 제한됩니다. 발표일인 2026년 5월 12일부터 허가 신청 시까지 무주택 상태를 유지해야 유예 혜택을 받을 수 있습니다. 발표일 당시 주택을 보유했다가 이후 매도하여 무주택자가 된 경우는 대상에서 제외됩니다. 또한, 입주 유예를 받더라도 임대차 종료 후 입주하여 2년간 실거주해야 하는 의무는 그대로 적용됩니다. 따라서 갭투자를 목적으로 하는 것이 아닌, 실수요자의 진입 장벽을 낮추는 데 초점을 맞춘 정책입니다.
대출 및 행정 절차는 어떻게 진행되나요?
이번 대책에는 자금 조달과 관련된 행정적 편의도 포함되었습니다. 토지거래허가 대상 주택 매입을 위한 주택담보대출 실행 시, 실거주 의무 발생을 고려하여 별도의 전입신고 의무는 적용되지 않습니다. 관련 법령 입법예고는 5월 13일부터 시작되며, 실제 적용은 2026년 5월 말부터 가능할 전망입니다. 허가를 받은 후 4개월 이내에 등기(취득)를 완료해야 유예 효력이 발생하므로, 신청 기한을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.
이러한 정책 변화의 배경은 무엇인가요?
국토교통부 자료에 따르면, 최근 서울 아파트 시장에서 거래량이 증가하고 실수요자 유입이 확대되는 추세를 보이고 있습니다. 2026년 3월 서울 아파트 매매 거래량은 5년 평균치를 상회했으며, 다주택자가 매도한 아파트 중 무주택자가 매수한 비율도 73%까지 급증했습니다. 정부는 이번 조치를 통해 다주택자의 매물을 무주택 실수요자가 원활하게 이어받을 수 있는 환경을 조성하고자 합니다. 이는 단순히 갭투자를 장려하는 것이 아니라, 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하기 위한 보완책으로 해석됩니다.
왕십리 등 토지거래허가구역 매수 전략은?
이번 정책 변화는 그동안 '실입주'가 어려워 매수를 망설였던 무주택자들에게 좋은 기회가 될 수 있습니다. 매수 시에는 2026년 5월 12일 기준으로 임대차 계약이 체결되어 있는 매물인지 확인하는 것이 필수입니다. 또한, 본인의 무주택 유지 기간과 세입자의 만기일이 2028년 5월 11일 이전에 도래하는지 대조해야 합니다. 이 제도는 올해 연말까지만 한시적으로 신청받으므로, 의사결정을 서두를 필요가 있습니다. 왕십리 센트라스 등 주요 단지에서 세입자 승계 조건의 매매 문의가 증가할 것으로 예상됩니다. 개인 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.
자세한 내용은 국토교통부 보도자료 원문에서 확인하세요.
