토지거래허가구역(토허제) 실거주 의무 유예 대상이 확대되어, 발표일 기준 임대 중인 주택이라면 주택 수와 관계없이 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 이는 비거주 1주택자에게도 해당되며, 2026년 5월 13일부터 입법예고됩니다.
토허제 실거주 의무 유예, 무엇이 어떻게 달라지나요?
2026년 5월 12일, 국토교통부는 토지거래허가구역 내 주택 매수 시 적용되는 실거주 의무를 유예하는 대상 범위를 확대하는 시행령 개정안을 발표했습니다. 기존에는 토허제에서 주택을 매수하면 허가 후 4개월 내 입주하여 2년간 거주해야 하는 의무가 있었으나, 이번 개정으로 발표일 기준 임대 중인 주택이라면 주택 수와 관계없이 실거주 의무가 유예됩니다. 이는 지난 2월 양도세 중과 보완책으로 일부 다주택자 매물에만 유예가 허용되었던 상황에서, 세입자가 있는 1주택자도 혜택을 받을 수 있도록 형평성을 맞춘 조치입니다. 관련 시행령 개정안은 2026년 5월 13일부터 입법예고 절차를 거칩니다.
매수자가 꼭 챙겨야 할 5가지 조건은 무엇인가요?
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토허제 실거주 의무 유예 혜택을 받기 위해서는 매수자가 반드시 충족해야 하는 다섯 가지 조건이 있습니다. 첫째, 매수하려는 주택이 2026년 5월 12일 발표일 기준으로 이미 임대 중이어야 하며, 전세권이 설정된 경우도 포함됩니다. 둘째, 매수자는 발표일 이후부터 계속 무주택 상태를 유지해야 합니다. 셋째, 토지거래허가 신청을 2026년 12월 31일까지 완료해야 합니다. 넷째, 허가를 받은 후 4개월 이내에 소유권 이전 등기를 마쳐야 합니다. 다섯째, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 해당 주택에 입주해야 합니다. 이 조건들을 모두 충족하면 실거주 의무가 유예되며, 이후 2년간의 실거주 의무는 그대로 적용됩니다. 만약 이 조건들을 위반할 경우, 취득가액의 최대 10% 범위 내에서 매년 이행강제금이 부과될 수 있으며, 허위 거래로 판명될 경우 허가가 취소되고 거래 자체가 무효가 될 수 있습니다.
실거주 의무 유예 확대에도 대출 규제는 그대로인가요?
이번 토허제 실거주 의무 유예 확대와는 별개로, 대출 규제는 기존과 동일하게 유지됩니다. 즉, 실거주 의무가 사라진 것이 아니라 뒤로 미뤄진 것뿐이며, 무주택자 대상 LTV(주택담보대출비율) 40% 한도는 여전히 적용됩니다. 예를 들어, 12억 원짜리 아파트에 7억 원의 전세가 끼어 있다면, 전세 보증금이 매매가의 40%를 초과하므로 신규 주택담보대출이 사실상 어렵습니다. 이 경우, 매수자는 상당한 자기자본을 동원해야 합니다. 또한, 전세 만료 시 임차인에게 보증금을 돌려주기 위한 퇴거자금대출 한도 역시 최대 1억 원으로 제한되어 있어, 충분한 현금성 자산이 없다면 거래 자체가 성사되기 어려운 구조입니다.
토허제 실거주 의무 유예 확대가 시장에 미칠 영향은 무엇인가요?
이번 토허제 실거주 의무 유예 확대 조치에 대해 업계에서는 다양한 분석이 나오고 있습니다. 긍정적인 측면에서는 매물 출회 효과를 기대하고 있습니다. 특히 1주택자 비중이 높은 만큼, 세입자가 있는 매물이 시장에 나오면서 매물대가 더욱 촘촘해질 것이라는 전망입니다. 반면, 신중론자들은 이번 조치의 효과가 제한적일 것으로 보고 있습니다. 양도세 중과, 강화된 대출 규제, 재건축 조합원 지위 양도 제한 등 여전히 남아있는 규제들이 거래 활성화에 걸림돌이 될 수 있기 때문입니다. 또한, 최근 정부가 등록임대주택 양도세 혜택 축소 및 비거주 1주택 장기보유특별공제 개편을 언급한 점을 고려할 때, 이번 조치가 향후 세제 강화 흐름 속에서 거래의 출구를 열어두는 사전 작업이라는 해석도 있습니다. 결국 이번 조치는 거래 숨통을 트는 카드이지만, 무주택자에게만 해당되고 충분한 자기자본이 뒷받침되어야 한다는 점에서 진입 장벽이 높은 편입니다.
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