지식산업센터와 상가의 주거 전환은 침체된 부동산 시장의 공실 문제를 해결하고 새로운 투자 기회를 모색하는 방안으로 주목받고 있습니다. 2026년, 이러한 변화는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 전문가들은 입지에 따라 투자 가치가 극명하게 달라질 것으로 전망합니다.
왜 지금 지식산업센터의 주거 전환이 필요한가요?
최근 부동산 시장은 주택 공급 부족과 상업용 부동산 공실이라는 이중고를 겪고 있습니다. 특히 지방의 지식산업센터와 상가 건물들은 수조 원의 자금이 투입되었음에도 불구하고 방치되는 경우가 많아 경제의 '아픈 손가락'으로 불리고 있습니다. 이러한 비효율적인 상황을 타개하기 위해, 한국부동산마케팅협회 주최 정책 간담회에서는 상가 및 지식산업센터를 주거용으로 용도 변경하자는 파격적인 제안이 구체화되었습니다. 이는 단순히 건물을 비워두는 것보다 훨씬 경제적이고 사회적으로도 긍정적인 효과를 기대할 수 있는 방안으로 논의되고 있습니다.
주거 전환을 위한 핵심 방안은 무엇인가요?
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업계에서는 비주거 건물의 주택 전환을 위해 네 가지 구체적인 로드맵을 제시했습니다. 첫째, 상업 시설의 실버타운 전환을 허용하는 것입니다. 고령화 사회에 맞춰 도심 내 유휴 공간을 시니어 주거 시설로 활용한다면 일석이조의 효과를 거둘 수 있습니다. 둘째, 건물 용도 변경 시 소유자 의결 기준을 완화하는 것입니다. 현재 80% 이상의 동의가 필요한 이 기준은 수백 명의 소유주가 있는 건물에서는 사실상 충족하기 어렵기 때문에, 현실적인 수준으로 낮춰야 한다는 목소리가 높습니다. 셋째, 준주택으로 전환될 경우 입주자의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화하여 금융 접근성을 높이는 방안입니다. 마지막으로, 상업 시설 임대 사업자에 대한 대출 규제를 완화하여 시장 활성화를 도모하는 것입니다.
주거 전환의 가장 큰 걸림돌인 '80% 동의'를 넘을 수 있나요?
건물의 용도를 주거용으로 변경하기 위해서는 현재 소유주 80% 이상의 동의가 반드시 필요합니다. 하지만 수백 명의 소유주가 존재하는 상가나 지식산업센터 건물에서 이 정도의 동의율을 확보하는 것은 현실적으로 매우 어렵습니다. 따라서 업계에서는 이 동의 요건을 대폭 완화해 줄 것을 강력하게 건의하고 있습니다. 만약 이 동의 요건이 완화된다면, 용도 변경 추진에 상당한 탄력이 붙을 것으로 예상됩니다. 또한, 정부 차원에서도 LH(한국토지주택공사)를 통해 비주택 건물을 매입하여 공공임대주택으로 공급하는 사업을 추진하며 시장 정상화에 기여하려는 움직임을 보이고 있습니다. 올해 LH는 2,000가구의 비주택 매입을 목표로 하고 있습니다.
DSR 완화가 주거 전환에 미치는 영향은 무엇인가요?
건물을 주거용으로 전환하는 것만큼 중요한 것은 전환된 주거 공간에 거주할 사람들의 자금 마련입니다. 현재의 빡빡한 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 비아파트 수요를 끌어들이는 데 한계가 있다는 지적이 있습니다. 특히 지방의 미분양 문제를 해결하기 위해서는 DSR 규제 완화와 같은 금융 지원이 필수적입니다. 비수도권 지역에 한해 DSR 규제를 과감하게 완화하고, 양도세 한시적 면제 혜택을 부여하며, LH의 적극적인 매입 및 리모델링 사업을 확대한다면, 침체된 지역 부동산 시장에 새로운 활력을 불어넣을 수 있을 것입니다.
주거 전환 시 투자 가치와 주의할 점은 무엇인가요?
지식산업센터나 상가가 주거용으로 전환될 경우, 투자 가치는 입지에 따라 극명하게 달라질 수 있습니다. 직주근접이 가능하고 교통이 편리한 역세권 지식산업센터의 경우, 오피스텔 못지않은 인기를 누리며 자산 가치가 상승할 가능성이 높습니다. 하지만 기반 시설이 부족한 외곽 지역이라면, 주거 전환 비용 대비 수익성이 낮을 수 있습니다. 또한, 지식산업센터는 원래 취득세 감면 혜택이 있지만 주거용으로 전환 시 이 혜택이 환수될 수 있으며, 전기, 소방 등 주거 기준에 맞춘 설비 보강에 추가적인 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 투자자는 이러한 장단점을 면밀히 분석하고 신중하게 접근해야 합니다.
상가와 지식산업센터의 주거 전환은 위기 속에서 새로운 기회를 창출할 수 있는 발상의 전환입니다. 정부의 규제 완화와 업계의 노력이 결합된다면, 버려진 공간의 부활을 목격하게 될 것입니다.
