5월 10일 이후 다주택자 양도소득세 폭탄을 피하려면, 고가 주택 매도 대신 자녀에게 증여하는 전략이 유리할 수 있습니다. 특히 2주택자의 경우, 15억 원 이상의 양도세 부담 대신 약 11억 원대의 증여세 납부가 가능해 절세 효과를 볼 수 있습니다.
5월 10일 이후 다주택자 양도세 폭탄, 왜 피해야 하나요?
2016년 10억 원에 매수한 잠실엘스 84㎡ 아파트가 현재 33억 원으로 상승했다고 가정해 봅시다. 만약 이 주택을 5월 10일 이후 매도할 경우, 예상되는 양도소득세는 무려 15억 7천만 원에 달합니다. 이는 양도 차익 23억 원의 약 68%에 해당하는 금액으로, 엄청난 세금 부담입니다. 실제로 2주택자가 겪을 수 있는 이러한 상황은 다주택자들에게 큰 고민거리가 되고 있습니다. 정부의 부동산 정책 변화와 세법 개정은 이러한 세금 부담을 더욱 가중시키고 있습니다.
다주택자, 매도 대신 증여 선택 시 절세 효과는 얼마인가요?
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동일한 주택을 자녀에게 증여할 경우, 증여세는 약 11억 3천만 원으로 매도 시 양도세보다 약 4억 4천만 원 적습니다. 최근 1분기 서울 지역 주택 증여 건수가 전년 대비 94.4% 증가한 것은 이러한 세금 부담 변화를 반영하는 현상입니다. 국세청장 역시 증여세 납부 시 양도세보다 부담이 적을 수 있다고 언급한 바 있습니다. 이는 5월 10일 이후 새롭게 적용되는 세법 계산 방식이 양도세를 증여세보다 훨씬 더 무겁게 만들기 때문입니다. 특히 장기보유특별공제에서 '거주' 요건만 인정되면서 절세 효과가 줄어든 점도 매도 대신 증여를 선택하는 요인으로 작용하고 있습니다.
부담부증여, 절세 효과와 현재 규제는 어떻게 되나요?
부담부증여는 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 채무를 포함하여 부동산을 자녀에게 이전하는 방식입니다. 이 경우, 집값에서 채무를 제외한 금액만 증여세 과세 대상이 되며, 자녀가 승계하는 채무는 양도한 것으로 간주되어 세금 부담을 낮출 수 있습니다. 단순 증여보다 유리한 이유는 채무만큼 증여재산가액이 낮아져 최고 세율 구간 적용을 피할 수 있기 때문입니다. 하지만 현재 10·15 대책으로 인해 서울 전역과 경기도 일부 지역에 토지거래허가제가 시행 중이어서 부담부증여가 제한적입니다. 이 제도는 전세보증금 반환 의무가 자녀에게 이전되는 것을 거래의 대가성으로 보기 때문입니다.
부담부증여 규제 완화 시, 실제 절세 효과는 어느 정도인가요?
만약 부담부증여 관련 규제가 완화된다면, 그 절세 효과는 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 앞서 언급한 잠실엘스 사례에서 전세보증금 12억 원이 설정된 상태로 부담부증여를 할 경우, 세금은 약 11억 6,939만 원으로 단순 증여보다 약 3,900만 원 더 많지만, 여전히 중과된 양도세보다는 훨씬 적습니다. 특히 1주택자의 경우, 12억 원 양도세 비과세 혜택과 비교했을 때 부담부증여가 더 유리할 수 있습니다. KB국민은행 부동산 전문가에 따르면, 자녀가 10억 원 이상의 증여세를 납부할 여력이 있다면 증여는 충분히 고려할 만한 선택지입니다.
다주택자, 세금 폭탄 피하기 위한 최신 전략은 무엇인가요?
최근 세법 변화로 인해 다주택자들은 매도보다는 가족 간 이전을 통한 절세 전략을 적극적으로 고려하고 있습니다. 5월 10일 이후에는 매물이 감소하고 가족 간 부동산 이전이 활발해질 것으로 예상됩니다. 이는 지나치게 커진 세금 부담 때문에 발생하는 현상으로, 개인의 재산 상황과 시장 흐름을 면밀히 분석하여 최적의 절세 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 증여, 부담부증여 등 다양한 선택지를 꼼꼼히 따져보고 신중하게 결정해야 합니다.
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