강남권 아파트 거래 절벽을 뚫기 위해 매도인이 잔금을 직접 빌려주는 '셀러 파이낸싱'이 확산되고 있습니다. 이는 15억 원 초과 아파트 대출 규제와 고금리 상황에서 매수인의 자금 부족 문제를 해결하고 거래를 성사시키려는 고육지책입니다.
2026년 강남 아파트 거래, '외상 거래'가 늘어나는 이유는 무엇인가요?
최근 강남권 주요 아파트 단지에서 매수인의 잔금 부족 문제를 해결하기 위해 매도인이 직접 자금을 빌려주는 '셀러 파이낸싱' 사례가 늘고 있습니다. 이는 6·27 대출 규제 이후 15억 원을 초과하는 아파트에 대한 주택담보대출이 사실상 막힌 상황에서, 집을 반드시 팔아야 하는 매도인과 대출 없이 강남 진입을 원하는 매수인의 이해관계가 맞아떨어진 결과입니다. 매도인은 부족한 잔금에 대해 후순위 근저당을 설정하고 연 4~5%대의 이자를 받으며, 매수인은 금융권 대출 없이도 원하는 지역에 집을 구매할 수 있게 됩니다. 실제 반포와 압구정 등지에서 이러한 '외상 매매' 계약이 체결되는 사례가 보고되고 있으며, 이는 얼어붙은 부동산 시장에 유동성을 공급하는 역할을 하고 있습니다.
셀러 파이낸싱 거래 시 매도인과 매수인이 부담하는 위험은 무엇인가요?
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셀러 파이낸싱은 거래 활성화의 '마중물' 역할을 할 수 있지만, 동시에 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 매도인 입장에서는 설정한 후순위 근저당권의 회수 불확실성, 매수인의 이자 미납 또는 채무 불이행 시 직접 경매를 신청해야 하는 번거로움 등이 있습니다. 또한, 자금 출처 소명이 명확하지 않을 경우 편법 증여로 간주되어 증여세가 추징될 위험도 존재합니다. 매수인 역시 약정된 이자를 제때 지급하지 못하면 신용도 하락은 물론, 최악의 경우 집이 경매로 넘어갈 수 있습니다. 2026년 4월 현재, 이러한 거래는 가계 부채 규제를 우회하는 수단으로 금융당국의 주목을 받고 있으며, 향후 자금조달계획서 심사 강화 등 간접적인 규제 가능성도 배제할 수 없습니다.
셀러 파이낸싱, 부동산 시장의 잠재적 뇌관이 될 수 있나요?
셀러 파이낸싱은 단기적으로 강남권 부동산 거래 절벽을 해소하는 데 기여할 수 있지만, 장기적으로는 가계 부채 증가와 금융 시스템의 불안정성을 야기할 수 있다는 우려가 있습니다. 특히 매도인이 설정한 근저당은 선순위 채권자들에 비해 배당 순위에서 밀릴 수 있어, 주택 가격 하락 시 원금 회수에 어려움을 겪을 수 있습니다. 또한, 개인 간의 고금리 대출은 법적 분쟁의 소지를 안고 있으며, 이자율이 시중 금리보다 현저히 낮거나 이자 지급 내역이 불분명할 경우 세무 당국으로부터 편법 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 이러한 위험 때문에 전문가들은 셀러 파이낸싱을 '외상 거래' 또는 '사금융'의 형태로 보고, 신중한 접근을 당부하고 있습니다.
셀러 파이낸싱 관련 자주 묻는 질문과 답변
셀러 파이낸싱 거래를 고려하고 있다면, 다음과 같은 질문들에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 이는 잠재적 위험을 최소화하고 안전한 거래를 위한 필수적인 과정입니다.
셀러 파이낸싱 거래 시 세무적으로 어떤 리스크가 있나요?
가장 큰 세무적 리스크는 증여세 탈루 의혹입니다. 만약 매도인이 시중 적정 이자율보다 낮은 이자를 받거나 이자 지급 내역이 불분명하다면, 국세청은 이를 편법 증여로 간주하여 증여세를 추징할 수 있습니다. 따라서 반드시 공증된 차용증을 작성하고, 실제 이자 이체 내역을 명확히 남겨 자금의 흐름을 투명하게 관리해야 합니다.
매도인이 설정한 후순위 근저당은 안전한가요?
매도인이 설정한 후순위 근저당은 매수인의 재정 상태에 따라 위험에 노출될 수 있습니다. 만약 매수인이 다른 대출을 상환하지 못해 주택이 경매로 넘어갈 경우, 후순위권자인 매도인은 배당 순위에서 밀려 원금을 전부 회수하지 못할 위험이 있습니다. 또한, 매수인의 신용 상태 악화로 인해 잔금 회수 자체가 불가능해질 가능성도 배제할 수 없습니다.
정부가 셀러 파이낸싱 방식을 규제할 가능성이 있나요?
현재 개인 간의 채무 계약을 직접적으로 규제하기는 어렵지만, 정부는 토지거래허가구역 내에서의 자금조달계획서 심사를 강화하는 등 간접적인 방식으로 압박을 가할 가능성이 높습니다. 특히 2026년 4월 말 기준으로 강남 3구의 투기적 수요를 차단하기 위한 정밀 모니터링이 예고된 만큼, 이러한 우회 대출 방식에 대한 감독이 강화될 수 있습니다.
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