강남 반포 지역에서 집주인이 매수인에게 직접 3억 원을 빌려주는 '셀러 파이낸싱' 거래가 재등장했습니다. 이는 강화된 대출 규제로 잔금 마련이 어려워진 매수자와 세금 부담 등으로 빠른 매도를 원하는 집주인의 이해관계가 맞아떨어진 결과입니다.
강남 부동산 셀러 파이낸싱, 왜 다시 등장했나요?
강남 고가 주택 시장에서 '셀러 파이낸싱', 즉 집주인이 매수인에게 직접 돈을 빌려주는 거래 방식이 다시금 주목받고 있습니다. 이러한 현상은 과거 2020년경 15억 원 초과 주택에 대한 주택담보대출이 전면 금지되었을 때와 유사한 맥락에서 나타나고 있습니다. 최근 정부의 강력한 대출 규제 강화로 인해 15억 원 초과 아파트의 경우 최대 4억 원, 25억 원 초과 아파트는 2억 원으로 대출 한도가 크게 제한되면서 매수자들의 잔금 마련에 비상이 걸렸습니다. 또한, 사업자 대출을 통한 편법적인 자금 조달마저 엄격하게 검증되면서 시중 자금줄이 전방위적으로 조여지고 있는 상황입니다. 이러한 배경 속에서 매수자는 부족한 자금을 집주인으로부터 직접 빌리고, 집주인은 시중 금리 수준으로 이자를 받으며 주택을 처분할 수 있는 이해관계가 형성되었습니다. 실제로 서초구 반포의 한 아파트 매수자는 잔금 마련의 어려움으로 거래를 망설이다가 매도인으로부터 수억 원을 빌리는 경험을 했습니다. 집주인은 해당 주택에 후순위 근저당권을 설정하고 이자를 받는 방식으로 거래를 마무리했습니다. 이러한 거래는 전문가들 사이에서도 흔치 않다고 평가되지만, 강남권에서는 아는 사람들 사이에서 종종 발생하는 일로 알려져 있습니다.
셀러 파이낸싱, 실제 사례와 시장 반응은 어떤가요?
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최근 입주한 서초구 메이플자이 전용면적 84㎡의 경우, 시세가 45억 원에서 60억 원대에 형성되어 있습니다. 이 중 상대적으로 저렴한 40억 원대 매물은 대부분 다주택자가 내놓은 '전세 낀 물건'이며, 실입주가 가능한 매물은 50억 원 이상으로, 수십억 원의 현금이 필요합니다. 이러한 상황은 강력한 대출 규제로 인해 유주택자의 상급지 갈아타기가 사실상 차단되면서, 현금 동원 능력이 부족한 무주택자만이 거래 가능한 기형적인 시장 구조를 심화시키고 있습니다. 여기에 토지거래허가제까지 겹치면서 시장은 더욱 복잡한 양상을 띠고 있습니다. 무주택자는 전세 낀 저가 매물을 매수하기 어렵고, 수십억 원의 현금이 필요한 고가 매물은 감당하기 어려운 상황에 놓였습니다. 법무법인 조율의 심형석 수석전문위원은
