80억 빌딩 공매 개시: 최은순 체납 25억, 회수 가능할까? 2026년 분석

2026년 3월 말, 80억 원 상당의 서울 강동구 암사동 빌딩이 공매 절차에 들어갑니다. 이는 25억 원이 넘는 과징금을 체납한 최은순 씨의 부동산으로, 체납액 회수 가능성과 공매 절차에 대한 관심이 집중되고 있습니다.

체납자 최은순 씨, 25억 과징금 미납으로 80억 빌딩 공매 개시 이유는?

최은순 씨는 2013년 성남시 도촌동 토지 매입 과정에서 부동산실명법을 위반한 혐의로 25억 500만 원의 과징금을 부과받았습니다. 하지만 이를 납부하지 않아 지난해 전국 과징금 체납자 1위라는 불명예를 안았고, 결국 해당 부동산이 공매 절차를 밟게 되었습니다. 이번 공매는 고의적인 체납자에 대한 강력한 행정 집행의 사례로, 경기도와 성남시는 분할 납부 의사만 보이고 실천하지 않은 최 씨에 대해 끝까지 체납액을 추징하겠다는 강경한 입장을 보이고 있습니다. 이는 납부 능력이 있음에도 불구하고 세금 납부를 회피하는 행위에 대한 경고 메시지를 담고 있습니다.

80억 빌딩 공매, 체납액 25억 회수 가능성은 얼마나 될까?

한국자산관리공사(KAMCO)에 따르면, 이번 공매 대상은 서울 강동구 암사동에 위치한 5층 건물 및 토지로 감정가는 약 80억 676만 9,000원입니다. 입찰은 2026년 3월 30일부터 4월 1일까지 진행됩니다. 해당 물건에는 24억 원의 채권최고액을 가진 1순위 근저당권이 설정되어 있으며, 실채권액은 약 20억 원으로 추정됩니다. 따라서 성남시가 체납액 25억 원을 전액 회수하기 위해서는 낙찰가가 최소 45억 원 이상이어야 합니다. 감정가가 80억 원대임을 고려할 때, 유찰이 거듭되지 않는다면 체납액 회수 가능성은 높은 편으로 분석됩니다. 다만, 실제 낙찰가와 선순위 채권 변제 후 남은 금액에 따라 회수율은 달라질 수 있습니다.

체납 시 부동산 공매 절차, 어떻게 진행되나요?

부동산 공매는 국가나 지방자치단체가 체납된 세금이나 부과금을 강제 징수하기 위해 한국자산관리공사에 의뢰하여 자산을 처분하는 절차입니다. 먼저, 납세의무자가 독촉 기한 내에 세금을 납부하지 않으면 해당 부동산에 대한 처분 권능을 제한하는 압류 등기가 진행됩니다. 압류 후에도 납부가 이루어지지 않으면, 지자체는 한국자산관리공사(캠코)에 공매를 의뢰하게 됩니다. 이후 물건의 감정평가를 거쳐 최저 입찰가가 정해지고, 온비드(Onbid) 시스템을 통해 일반 경쟁 입찰이 진행됩니다. 마지막으로 낙찰자가 대금을 완납하면, 당해세, 선순위 저당권 등이 먼저 변제된 후 남은 금액으로 체납액을 충당하는 배분 절차가 이루어집니다.

체납 시 공매 절차에서 주의할 점은 무엇인가요?

부동산 공매는 일반 매매와 달리 절차가 복잡하고 시간 제약이 따르므로 주의가 필요합니다. 특히, 공매 물건의 권리 분석이 매우 중요합니다. 선순위 임차인, 유치권, 법정지상권 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 소유권 확보에 어려움을 겪을 수 있습니다. 또한, 공매 입찰 전에 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태와 주변 시세를 파악하는 것이 좋습니다. 공매 공고문에 명시된 입찰 조건, 납부 방법, 명도 절차 등을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 부동산 전문가나 법률 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 개인의 상황에 따라 공매 절차 및 결과가 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.