2026년 5월 9일 이후 부동산 양도세 중과 완화 가능성에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 다주택자의 경우, 조정대상지역 및 비조정대상지역의 세율 적용 방식과 중과 유예 기간 등을 정확히 파악하여 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.
2026년 부동산 양도세 중과, 어떤 지역이 해당되나요?
부동산 양도세 중과는 현재 조정대상지역에만 적용되는 정책입니다. 조정대상지역으로 지정되지 않은 비조정대상지역은 중과 대상에서 제외됩니다. 과거 조정대상지역이었던 강남 3구와 용산구 등은 물론, 최근 서울 전 지역과 경기도 일부 지역이 새롭게 조정대상지역으로 지정되면서 해당 지역의 다주택자들이 양도세 중과 대상에 포함될 가능성이 높아졌습니다. 특히 노원, 도봉, 강북(노도강)이나 광진, 관악, 금천(금관구) 등 서울 외곽 지역과 세종시 등이 이번 정부의 부동산 세제 규제로 인해 영향을 받을 수 있습니다. 다만, 일부 투자 가치가 높은 아파트의 경우 오히려 가격이 상승할 가능성도 존재합니다.
다주택자 양도소득세율, 어떻게 달라지나요?
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주택 보유 수와 지역에 따라 양도소득세율은 크게 달라집니다. 1주택자의 경우, 2년 이상 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 2주택자나 3주택자 이상은 기본세율(6~45%)이 적용됩니다. 조정대상지역 내에서는 2주택자에게는 기본세율에 20%p, 3주택자 이상에게는 30%p가 가산되어 최고 75% 이상의 높은 세율이 적용될 수 있습니다. 여기에 지방소득세 10%를 포함하면 최고 실효세율은 82.5%까지 올라갈 수 있습니다. 2026년 기준, 양도소득세 최고세율은 45%이며, 다주택자 중과 시에는 이보다 훨씬 높은 세율이 적용됩니다. 1년 미만 보유 시에는 70%, 2년 미만 보유 시에는 60%의 단일세율이 적용되므로, 매도 시점을 신중하게 결정해야 합니다.
양도세 중과 대상 주택, 제외되는 경우는 없나요?
모든 주택이 양도세 중과 대상이 되는 것은 아닙니다. 중과 대상 주택은 기본적으로 조정대상지역에 소재하고 가액이 3억 이상인 경우입니다. 하지만 전용면적 60㎡ 이하이거나 취득가액 6억 원(수도권 기준 3억 원) 이하인 아파트는 제외될 수 있습니다. 또한, 주택 취득 후 60일 이내에 임대사업자로 등록하는 경우에도 중과 대상에서 제외될 수 있습니다. 다만, 소형 주택의 경우 2024년 1월 20일부터 2027년 12월 31일 사이에 취득한 경우에만 해당됩니다. 2주택자라도 기준시가 1억 원 이하인 주택은 중과 대상에서 제외됩니다. 입주권 또한 중과 대상에서 제외되며, 정책상 감면 대상인 장기임대주택이나 조세특례제한법상 감면 주택도 중과 대상이 아닙니다. 주택 수에 포함되지 않는 중과 배제 주택(지방 3억 원 이하) 역시 중과 대상이 아닙니다. 5년 미만의 상속 주택도 주택 수에서 제외되어, 상속 주택으로 인해 2주택이 되더라도 1주택으로 간주될 수 있습니다.
다주택자 양도세 절세를 위한 주의사항은 무엇인가요?
다주택자가 양도세 부담을 줄이기 위해서는 몇 가지 주의사항을 반드시 숙지해야 합니다. 첫째, 조정대상지역 여부는 주택을 '구입'할 때가 아니라 '양도'할 시점을 기준으로 판단해야 합니다. 둘째, 비조정지역이라도 공시가격 3억 원 이상의 지방 고가주택은 중과 대상이 될 수 있으므로 주의해야 합니다. 셋째, 1주택자라도 2년 보유 조건 외에 '2년 이상 거주' 요건을 충족해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 넷째, 다주택자 중과세율은 최고 82.5%까지 적용될 수 있으므로, 매각 시점을 2026년 5월 9일 이전으로 계획하는 것이 유리할 수 있습니다. 마지막으로, 개인의 상황에 따라 세법 적용이 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담하여 정확한 절세 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
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