2026년 7월 부동산 세제 개편 시나리오에서 장기보유특별공제(장특공제)와 종합부동산세(종부세)의 변화 가능성에 주목해야 합니다. 특히 비거주 1주택자의 장특공제 폐지 시 공제율이 급락할 수 있으며, 종부세는 공시가 현실화 로드맵 결과에 따라 신중하게 접근될 전망입니다.
2026년 7월 부동산 세제 개편, 왜 주목해야 하나요?
매년 7월 말 기획재정부가 발표하는 세법 개정안은 올해 특히 주목받고 있습니다. 이는 단순히 비과세 한도 조정이나 신용카드 공제율 변경을 넘어, 부동산 세제 전반에 걸친 변화를 예고하고 있기 때문입니다. 특히 대통령이 직접 비거주 1주택자의 장기보유특별공제 혜택에 대해 비판적인 입장을 표명하면서, 해당 제도의 축소 또는 폐지 가능성이 시장에서 빠르게 제기되었습니다. 5월에는 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되고, 7월에는 세제 개편안 발표, 그리고 4분기에는 시행령 개정까지 이어지는 일련의 과정이 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 따라서 7월은 이러한 부동산 세제 변화의 중요한 분기점이 될 것입니다.
장기보유특별공제, 실제로 축소되면 얼마나 줄어드나요?
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장기보유특별공제(장특공제)는 1세대 1주택자가 주택을 양도할 때 발생하는 양도차익에 대해 보유 기간에 비례하여 공제해주는 제도입니다. 현재는 보유 기간 공제(최대 40%)와 거주 기간 공제(최대 40%)가 별도로 적용되어, 두 가지를 모두 충족하면 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 하지만 대통령의 지적처럼 '보유 기간 공제' 부분이 비거주자에게 과도한 혜택을 준다는 비판이 제기되고 있습니다. 만약 비거주 1주택자의 보유 기간 공제가 전면 폐지된다면, 현재 약 48%의 공제율이 거주 기간 공제만으로 8% 수준까지 급락할 수 있습니다. 단계적으로 축소될 경우에도 공제율은 24% 안팎으로 줄어들 수 있습니다. 이는 양도차익이 10억 원인 경우, 세금이 현재 약 1.8억 원에서 최대 3.6억 원까지, 즉 2배 가까이 증가할 수 있음을 의미합니다. 다만, 실제 거주하며 오래 보유한 1주택자에 대해서는 보호 방안이 마련될 가능성이 높아, '실거주' 여부가 중요한 기준이 될 것으로 보입니다.
종합부동산세(종부세), 7월 개편안에서 빠질 가능성은?
양도세 관련 논의와 더불어 종합부동산세(종부세)의 변화 가능성도 제기되고 있지만, 현장에서는 7월 세제 개편안에 포함되지 않을 것이라는 전망이 우세합니다. 그 이유는 크게 세 가지입니다. 첫째, 부동산 공시가격 현실화 로드맵에 대한 연구 용역이 4분기에 마무리될 예정이어서, 그 결과를 지켜본 후 종부세 관련 정책을 결정할 가능성이 높습니다. 둘째, 양도세 중과 유예 종료에 이어 보유세까지 한꺼번에 인상될 경우 발생할 수 있는 과도한 조세 저항을 부담스러워하는 정치적 상황도 고려될 수 있습니다. 셋째, 정부는 종부세 자체를 직접 건드리기보다 공정시장가액비율을 조정하는 방식으로 실효세율을 인상하는 우회적인 방법을 검토할 수 있습니다. 이는 국회 동의 없이 시행령 개정만으로 가능하여, 보다 신속하게 추진될 수 있는 방안입니다.
부동산 세제 변화, 1주택자에게 미치는 영향은?
부동산 세제 개편의 가장 큰 관심사는 1주택자에게 미치는 영향일 것입니다. 만약 장기보유특별공제에서 비거주자의 보유 기간 공제가 축소되거나 폐지된다면, 실제 거주하며 집을 보유해 온 1주택자에게는 큰 영향이 없을 가능성이 높습니다. 정부는 실거주자의 혜택은 유지하거나 강화하는 방향으로 제도를 설계할 것으로 예상됩니다. 하지만 장기적으로는 보유세 실효세율 인상이 예고되어 있어, 매년 납부해야 하는 세금 부담이 점진적으로 증가할 수 있습니다. 특히 강남이나 한강변 등 고가 주택을 장기 보유한 고령층의 경우, 다운사이징을 고려하는 매물이 늘어나면서 일부 지역의 가격 조정 압력으로 작용할 수도 있습니다. 따라서 자신의 주택 보유 및 거주 현황에 따라 세제 변화의 영향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.
부동산 세제 개편 시 자주 발생하는 오해와 주의점은?
부동산 세제 개편 논의 과정에서 가장 흔하게 발생하는 오해 중 하나는 모든 1주택자가 동일한 영향을 받을 것이라는 생각입니다. 하지만 실제로는 실거주 여부, 보유 기간, 주택 가액 등에 따라 세금 부담의 차이가 매우 큽니다. 특히 장기보유특별공제의 경우, 비거주자에게 혜택이 집중된다는 비판이 있었던 만큼, 향후 제도 변화는 '실거주' 요건을 강화하는 방향으로 이루어질 가능성이 높습니다. 또한, 종합부동산세의 경우 당장 7월 개편안에 포함되지 않더라도, 공정시장가액비율 조정 등을 통해 실효세율이 점진적으로 인상될 수 있음을 인지해야 합니다. 따라서 세제 변화에 대한 정확한 정보를 바탕으로, 개인의 상황에 맞는 합리적인 의사결정을 내리는 것이 중요하며, 필요한 경우 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.
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