2026년 부동산 계약 시, 중개사가 숨길 수 있는 지하 불법 증축 문제로 인해 예상치 못한 금전적 손실을 피하려면 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 등기부등본 상에 없는 지하 공간은 물론, 중개사의 구두 설명만 믿고 계약하는 것은 큰 위험을 초래할 수 있습니다.
2026년, 부동산 계약 시 '지하 불법 증축'은 어떻게 발견되나요?
실제로 2021년 서울 은평구에서 발생한 사례처럼, 계약 후 예상치 못한 시정명령 통보를 받는 경우가 있습니다. 당시 이지현 씨는 7년간 모은 5억 2,000만 원으로 신축 빌라를 매입했으나, 계약서에는 명시되지 않은 지하 창고 공간이 불법 증축 사실이 밝혀져 철거 비용 3,000만 원과 시세 하락 5,000만 원, 총 8,000만 원의 손해를 입었습니다. 이는 중개사가 지하 불법 증축 사실을 인지하고도 제대로 설명하지 않았거나, 매수인이 이를 충분히 확인하지 않아 발생한 비극적인 결과입니다. 특히 계약 당시 중개사가 작성한 물건 설명서 뒷면에 '지하 무허가 — 건축주 확인함. 구청 단속 가능성 있음.'이라는 메모가 발견되면서 중개사의 고의적인 정보 은폐 가능성이 제기되었습니다.
부동산 계약 전, '지하 불법 증축' 여부 확인은 어떻게 해야 하나요?
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부동산 계약 시 가장 먼저 확인해야 할 서류는 '건축물대장'입니다. 건축물대장에는 해당 건물의 모든 증축, 개축, 용도 변경 등의 현황이 기재되어 있으므로, 등기부등본에 없는 지하 공간이나 발코니 확장 등이 합법적으로 이루어졌는지 확인할 수 있습니다. 또한, 중개사에게 해당 공간의 건축물대장 등재 여부와 용도에 대해 명확히 질문하고, 구두 설명이 아닌 서면으로 확인받는 것이 중요합니다. 만약 중개사가 건축물대장 확인을 소홀히 하거나, 계약서에 해당 내용을 명확히 기재하지 않는다면 계약 진행에 신중해야 합니다. 20년 경력의 베테랑 중개사라 할지라도, 개인적인 메모만으로는 법적 책임을 회피하기 어렵다는 점을 명심해야 합니다.
'지하 불법 증축'으로 인한 법적 분쟁 시, 책임 소재는 어떻게 되나요?
부동산 계약에서 불법 증축 사실을 숨기고 계약을 진행한 경우, 중개사의 기망 행위로 인한 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 공인중개사법 시행규칙에 따라 중개사는 건축물대장을 확인하여 매수인에게 정확한 정보를 제공해야 할 의무가 있습니다. 만약 중개사가 불법 증축 사실을 인지했음에도 이를 고지하지 않았다면, 이는 명백한 기망 행위에 해당하며 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 다만, 계약서에 '지하층 없음'으로 명시되어 있고 매수인 역시 이를 인지한 상태에서 계약을 체결했다면, 매수인에게도 일부 과실이 인정될 수 있습니다. 따라서 법적 분쟁 시에는 계약서 내용, 중개사의 설명 의무 이행 여부, 그리고 매수인의 확인 의무 이행 여부 등을 종합적으로 고려하여 책임 소재가 결정됩니다. 개인적인 메모는 법적 효력이 없을 수 있으나, 인지 사실을 입증하는 정황 증거로 활용될 수 있습니다.
부동산 계약 시 '지하 불법 증축' 관련 자주 하는 실수는 무엇인가요?
가장 흔한 실수는 중개사의 구두 설명만 믿고 계약을 진행하는 것입니다. 특히 '보너스 공간', '서비스 면적' 등으로 포장된 지하 공간이나 불법 증축물에 대해 건축물대장 등기 여부와 합법적인 용도 변경 사실을 확인하지 않는 경우가 많습니다. 또한, 계약서에 '지하층 없음'이라고 명시되어 있음에도 불구하고, 중개사의 말만 믿고 이를 간과하는 것도 큰 실수입니다. 계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 읽고 이해하는 것이 중요하며, 의문스러운 부분은 반드시 계약 전에 명확히 확인해야 합니다. 7년을 모은 자산이 한순간에 증발하는 비극을 막기 위해, 계약 당사자 스스로가 정보 확인 의무를 다해야 합니다. 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
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