2026년 보유세 인상 가능성이 제기되면서 서울 아파트 시장의 거래 절벽과 가격 하락 압력이 커지고 있습니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 함께 보유세 강화 움직임은 시장에 큰 불확실성을 더하고 있습니다.
2026년 보유세 인상, 다주택자 양도세 중과 재적용의 파장은?
다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 7월 1일부로 종료되면서, 조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 높은 가산세율을 적용받게 됩니다. 이는 매물을 내놓으려는 다주택자들에게 상당한 부담으로 작용할 것입니다. 더불어 실거주 위주의 장기보유특별공제 개편안 발의와 공정시장가액비율 조정 논의는 다주택자의 세금 부담을 더욱 가중시킬 전망입니다. 이재명 대통령이 언급한 '부동산 불패 신화는 없다'는 발언과 등록임대주택 혜택 축소 가능성은 시장에 큰 파장을 일으키고 있으며, 7월 세제개편안에 시장의 이목이 집중되고 있습니다. 이는 보유세 인상으로 이어질 가능성이 높아, 자산가치 하락을 우려하는 목소리가 커지고 있습니다.
서울 아파트 시장, 지역별 차별화와 거래량 감소 추세는?
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서울 아파트 시장은 지역별로 상반된 양상을 보이고 있습니다. 최근 강남구는 10주 연속 하락세를 이어간 반면, 중구와 노원구 등 일부 지역은 오히려 상승세를 기록했습니다. 이는 급등했던 외곽 지역의 상승 피로감과 함께, 실수요자들이 서대문구나 동대문구 같은 중위권 지역으로 이동하는 '갈아타기 수요'의 영향으로 분석됩니다. 송파구나 서초구 일부에서는 급매물이 소진되며 호가가 오르는 현상도 나타나지만, 재건축 단지를 중심으로 여전히 급매물이 대기 중이어서 본격적인 상승 반전으로 보기는 어렵습니다. 전반적으로는 매수 심리가 위축되어 거래량이 크게 감소한 상태이며, 10억 이하 중저가 아파트 위주로 거래가 이루어지고 있습니다.
2026년 서울 부동산 시장 지표와 현장 분위기는?
현재 서울 부동산 시장은 '매수 우위 지수'가 기준선 100을 크게 밑도는 76.8을 기록하며 찬 바람이 불고 있습니다. 아파트 거래량 역시 평년의 5~6천 건에 비해 약 1,800건 수준으로 급감한 상태입니다. 작년 말 대비 매물은 여전히 증가 추세에 있으며, 노원구 상계동 등 10억 이하 중저가 아파트가 주요 거래선으로 나타나고 있습니다. 현장 중개업소 관계자들은 다주택자들이 양도세 중과보다 보유세 추가 규제, 특히 공시가격 30억 원대 아파트 보유자의 경우 공정시장가액비율 상승으로 인한 종부세 부담 증가를 더욱 우려하고 있다고 전합니다. 이는 보유세 인상 시나리오가 현실화될 경우 시장에 미칠 파급력을 시사합니다.
2026년 상반기, 부동산 시장 전망과 전문가 조언은?
노원구 상계동과 같은 실수요 시장에서도 전세가 상승으로 인해 매수를 고려하는 움직임이 일부 있지만, 이미 가격이 많이 오른 상태라 추격 매수에 나서기보다는 관망하는 분위기가 지배적입니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 당분간 시장이 급등락보다는 지역별 차별화가 뚜렷해지는 박스권 장세를 이어갈 것으로 조심스럽게 예측했습니다. 6.3 지방선거 전후로 발표될 정부의 부동산 정책 방향에 따라 시장의 흐름이 결정될 것으로 보이며, 현재는 정책 변화를 지켜보는 관망의 시간이 필요한 시점입니다. 세금 변화를 면밀히 주시하는 것이 자산을 지키는 길이며, 지금이 바닥인지 더 긴 하락장의 시작일지에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.
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