다주택자 양도세 중과 재개 시점에 맞춰 증여와 매도 중 어떤 절세 전략이 유리할지, 실제 사례와 함께 2026년 기준으로 총정리해 드립니다.
다주택자 양도세 중과 재개, 절세 전략은 무엇인가요?
오는 5월 10일 이후 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 재개되면서, 고가 주택 보유자들의 세금 부담이 급증할 것으로 예상됩니다. 실제로 10년 전 잠실 엘스 아파트를 매수한 2주택자가 현재 매도할 경우, 예상되는 양도세는 15억 원을 초과하여 자녀에게 단순 증여할 때보다 약 4억 원 더 많다는 시뮬레이션 결과가 있습니다. 이는 다주택자들이 막대한 양도세를 내고 매도하기보다는 가족 간 증여, 특히 전세 보증금 등 채무를 함께 넘기는 부담부증여를 통해 절세 효과를 극대화하려는 움직임으로 이어질 가능성이 높습니다. 하지만 토지거래허가구역으로 묶인 서울 등 주요 지역에서는 실거주 목적이 아닌 부담부증여가 사실상 어렵다는 점을 고려해야 합니다.
매물 잠김 현상 심화, 다주택자는 어떻게 대응해야 하나요?
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양도세 중과 재개로 인해 다주택자들은 매도보다는 증여나 '버티기'를 선택할 가능성이 커지면서, 시장의 매물 잠김 현상이 더욱 심화될 전망입니다. 실제 서울 노원구의 700세대 아파트 단지에 매매 매물이 단 1건만 나와 있을 정도로 매물 부족 현상이 뚜렷합니다. 한때 8만 건을 넘보던 서울 아파트 매매 물량이 7만 건 초반대로 약 15% 급감한 통계도 이를 뒷받침합니다. 집주인들이 호가를 올리거나 매물을 거둬들이면서, 높아진 호가 중심으로 간헐적인 거래만 이루어지고 있습니다. 이러한 상황에서 매수자들 역시 높아진 호가에 대한 피로감을 느끼며 추격 매수를 자제하고 있어, 당분간 거래 절벽이 이어지는 가운데 매도자와 매수자 간의 팽팽한 눈치 싸움이 지속될 것으로 보입니다. 따라서 무리한 추격 매수보다는 시장의 관망세를 이용해 핵심 입지의 우량 단지를 선별하는 보수적인 접근이 필요합니다.
부담부증여와 단순 증여, 어떤 차이가 있나요?
부담부증여는 주택을 증여할 때 해당 주택에 설정된 담보대출이나 전세보증금 등 채무를 수증자(자녀 등)가 인수하는 조건으로 증여하는 방식입니다. 이 경우, 채무에 해당하는 부분은 양도로 간주되어 양도소득세가 부과되며, 채무를 제외한 부분은 증여세가 부과됩니다. 따라서 양도소득세와 증여세를 나누어 납부하게 되어 절세 효과를 볼 수 있습니다. 반면 단순 증여는 채무 인수가 없는 순수한 증여로, 증여재산가액 전체에 대해 증여세만 부과됩니다. 예를 들어, 10억 원짜리 아파트를 증여하면서 5억 원의 전세보증금을 수증자가 인수한다면, 5억 원에 대해서는 양도세가, 나머지 5억 원에 대해서는 증여세가 부과되는 것이 부담부증여입니다. 하지만 토지거래허가구역에서는 실거주 목적이 아닌 부담부증여가 제한될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
양도세 중과 유예 종료 후 주의해야 할 점은 무엇인가요?
다주택자 양도소득세 중과 유예 조치 종료 이후에는 매물 잠김 현상이 심화될 가능성이 높으므로, 매수 대기자는 핵심 입지의 우량 매물을 선점하는 것이 중요합니다. 또한, 다주택자 본인은 토지거래허가구역 해제 시점을 염두에 두고 부담부증여 등 장기적인 절세 플랜을 수립하는 것이 현명합니다. 특히, 세금 부담을 피하기 위해 무리하게 매도를 서두르기보다는, 장기적인 관점에서 자산 가치를 유지하거나 상승시킬 수 있는 전략을 고려해야 합니다. 개인의 자산 상황과 세법 변화는 복잡하므로, 정확한 세금 계산 및 절세 전략 수립을 위해서는 반드시 세무 전문가와 상담하는 것을 권장합니다. 잘못된 판단은 예상치 못한 세금 폭탄으로 이어질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
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