2026년 공시가격 인상으로 인한 다주택자의 보유세 부담 증가가 예상됩니다. 재산세와 종부세 부담을 줄이기 위한 증여, 임대주택 등록, 거주주택 비과세 활용 등 실전 절세 전략을 알아보세요.
2026년 공시가격 인상, 다주택자에게 미치는 영향은?
2026년부터 공시가격 현실화율이 다시 상향 조정되면서 다주택자의 보유세 부담이 크게 늘어날 전망입니다. 정부의 세수 확보 정책과 맞물려 감면 혜택은 줄고 세율 적용 구간은 세분화되면서, 특히 서울 및 수도권의 고가 주택 보유자들은 예상보다 높은 세금 고지서를 받게 될 수 있습니다. 국토교통부의 실거래가 분석 시스템(RTMS) 고도화로 공시가격 산정의 정밀도가 높아졌기 때문에, 이전보다 시세 반영률이 높아진 공시가격을 기준으로 재산세와 종합부동산세가 산정됩니다. 실제로 제 지인 중 한 분은 종부세가 전년 대비 40% 이상 증가할 것으로 예상되어 급히 매도 상담을 진행하기도 했습니다. 따라서 6월 1일 과세기준일 이전에 보유 주택의 예상 세액을 미리 시뮬레이션해보고, 보유 또는 처분 여부를 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.
첫 번째 절세 전략: 증여를 통한 가구별 보유세 분산
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종합부동산세는 인별 과세 방식이므로, 다주택자가 보유한 주택을 배우자나 자녀에게 증여하여 명의를 분산하는 것이 효과적인 절세 방법입니다. 각 개인별 기본 공제액을 활용할 수 있기 때문에 총 보유세 부담을 줄일 수 있습니다. 당장 증여세 납부에 대한 부담이 있을 수 있으나, 향후 10년간 절감될 보유세 총액과 비교하면 증여가 장기적으로 유리한 경우가 많습니다. 특히 공시가격 1,200만원 이상 주택의 경우, 명의 분산이 필수적입니다. 예를 들어, 서울에 두 채의 집을 가진 부부가 자녀에게 한 채를 증여함으로써 연간 종부세를 약 1,200만 원 절감한 사례가 있습니다. 다만, 증여 후 바로 매도할 경우 증여가액이 아닌 당초 취득가액으로 양도세가 계산되는 '이월과세' 규정을 유의해야 하므로, 최소 10년 이상 보유할 계획을 세우는 것이 중요합니다.
두 번째 절세 전략: 임대주택 등록 및 거주주택 비과세 활용
정부의 임대주택 활성화 정책을 활용하는 것도 좋은 방법입니다. 장기 일반 민간임대주택으로 등록하면 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있는 경우가 있습니다. 특히 소형 아파트나 빌라 등 특정 요건을 충족하는 주택을 보유하고 있다면 적극 검토해볼 만합니다. 또한, '거주주택 비과세' 특례를 활용하면 임대주택 외에 본인이 실제 거주하는 주택 1채에 대해 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다. 이를 통해 양도세 부담을 크게 줄일 수 있으며, 이는 향후 자산 재편 과정에서 중요한 역할을 합니다.
세 번째 절세 전략: 세부담 변화 시뮬레이션 및 보유 주택 재점검
공시가격 인상에 따른 보유세 변화를 수치로 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 공시가격 합산액 30억 원 기준 다주택자의 경우, 2025년 약 3,250만 원이던 총 보유세가 2026년에는 약 4,170만 원으로 약 28% 증가할 수 있습니다. 이는 공시가격이 약 10% 상승했을 때 누진세율 구조로 인해 세 부담이 30% 가까이 폭증할 수 있음을 의미합니다. 이처럼 매달 상당한 금액을 세금으로 지출해야 하는 상황에 대비하여, 보유하고 있는 주택의 가치와 세금 부담을 면밀히 재점검해야 합니다.
다주택자, 2026년 보유세 증가에 대한 자주 하는 질문
다주택자로서 2026년 공시가격 인상에 따른 보유세 증가에 대해 궁금해하시는 점들을 Q&A 형식으로 정리했습니다.
자주 하는 실수와 주의사항
다주택자분들이 보유세 증가에 대비하면서 흔히 저지르는 실수와 주의해야 할 점들을 알려드립니다. 첫째, '세금 폭탄'을 막기 위해 무작정 증여부터 하는 경우입니다. 증여 후 5년 이내에 해당 주택을 양도할 경우, 증여자가 직접 양도세를 부담해야 하는 이월과세 규정을 간과하면 오히려 세금 부담이 늘어날 수 있습니다. 둘째, 임대주택 등록 시 혜택만 보고 의무 사항을 제대로 확인하지 않는 경우입니다. 임대료 상승률 제한(연 5% 이내)이나 의무 임대 기간(최소 4년 또는 8년)을 지키지 못하면 과태료가 부과될 수 있습니다. 셋째, 거주주택 비과세 요건을 꼼꼼히 확인하지 않고 매도하는 경우입니다. 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 2년 거주 등)을 충족하지 못하면 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 따라서 모든 절세 전략은 관련 법규와 세부 요건을 정확히 파악한 후 신중하게 실행해야 합니다. 개인의 상황에 따라 최적의 절세 방안이 다를 수 있으므로, 필요하다면 세무 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.
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