2026년 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료됩니다. 이로 인해 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 기본세율에 2주택자는 20%, 3주택 이상은 30%가 가산되어 최고 75%까지 세율이 높아지며 장기보유특별공제 혜택도 배제됩니다.
2026년 5월 10일 이후 다주택자 양도세 중과, 무엇이 달라지나요?
정부의 양도소득세 중과 유예 기간이 종료되면서 다주택자에게는 '세금 폭탄'이 현실화됩니다. 기존 기본세율에 2주택자는 20%, 3주택 이상 보유자는 30%의 중과세율이 추가 적용되어 최고 75%에 달하는 실질 세율을 부담하게 됩니다. 또한, 장기간 주택을 보유했더라도 받을 수 있었던 장기보유특별공제 혜택이 다주택자에게는 완전히 배제됩니다. 예를 들어, 양도 차익이 23억 원인 경우 중과세 적용 시 세금이 약 15.7억 원까지 치솟아 실제 손에 쥐는 금액은 7억 원에 불과할 수 있습니다. 따라서 매도 계획을 신중하게 세우는 것이 중요합니다.
다주택자라도 양도세 중과를 피할 수 있는 3단계 체크리스트는?
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다주택자라도 양도세 중과를 피할 수 있는 방법이 있습니다. 첫째, 양도하려는 주택이 '조정대상지역'에 속하는지 확인해야 합니다. 중과는 조정지역 내 주택에만 적용되므로, 비조정지역 주택을 양도하면 일반 과세로 세금을 크게 줄일 수 있습니다. 둘째, '중과 제외 주택' 요건에 해당하는지 살펴봐야 합니다. 수도권 및 광역시 외 지역의 공시가격 3억원 이하 주택, 요건을 갖춘 장기임대주택, 상속받은 지 5년 이내인 주택 등은 중과 대상에서 제외될 수 있습니다. 셋째, '주택수 산정'에서 제외되는 주택이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 지방의 저가 주택이나 상속 주택 등은 주택 수 계산에서 빠질 수 있어, 이를 통해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 가능성도 있습니다.
실전 양도세 절세 전략, 무엇을 고려해야 할까?
양도세 부담을 줄이기 위한 실전 전략으로는 첫째, '처분 순서'를 최적화하는 것입니다. 양도 차익이 적거나 중과 제외 대상인 주택을 먼저 매도하고, 가장 큰 차익이 발생하는 주택은 마지막에 남겨 1세대 1주택 비과세 혜택을 노리는 것이 유리합니다. 둘째, '증여 후 10년의 법칙'을 활용할 수 있습니다. 자녀에게 주택을 증여하여 취득가액을 높이면 나중에 자녀가 양도 시 세금을 줄일 수 있지만, 2023년 이후 증여분은 반드시 10년이 지나야 이월과세를 피할 수 있습니다. 셋째, '부담부 증여'를 고려해 볼 수 있습니다. 전세금 등을 끼고 증여하는 방식으로 세금 부담을 나눌 수 있으나, 자녀의 증여세 납부 능력을 입증할 수 있는 자금 출처 증빙이 필수적입니다.
양도세 중과를 피하기 위한 주의사항은?
양도세 중과를 피하기 위해 무작정 '버티는' 전략은 오히려 손해가 될 수 있습니다. 보유 기간 동안 종합부동산세, 재산세, 건강보험료 등 고정적인 세금 및 보험료 지출이 발생하며, 이러한 비용이 장기적으로 양도세보다 더 커질 수 있습니다. 따라서 10년 이상 보유 시 발생하는 총비용을 계산하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 양도소득세는 국가가 대신 계산해주지 않으므로 본인이 직접 공부하고 정확하게 신고하는 것이 중요합니다. 특히 2026년 하반기는 세법이 복잡하게 얽히는 시기이므로, 매도 계약 전 반드시 전문 세무사와 상담하여 본인의 상황에 맞는 최적의 절세 방안을 모색하시길 권장합니다.
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