2026년, 다주택자 양도세 중과 앞두고 자녀 증여 급증 이유는?

2026년 다주택자 양도소득세 중과 재개를 앞두고, 집을 자녀에게 시세보다 낮게 넘기는 '저가 양도' 및 증여 거래가 급증하고 있습니다. 서울 아파트 증여 건수는 4월 기준 1980건으로 전월 대비 47.2% 증가했으며, 이는 3년 4개월 만에 최고치입니다. 직거래 역시 4월 234건으로 증가세를 보이며, 특히 서초구, 강남구 등 고가 주택 밀집 지역에서 이러한 현상이 두드러지고 있습니다.

다주택자 양도세 중과 재개, 증여 증가의 주된 배경은 무엇인가요?

최근 부동산 시장에서 자녀에게 집을 증여하거나 저가로 양도하는 거래가 늘어나는 가장 큰 이유는 바로 다주택자에 대한 양도소득세 중과 재개입니다. 집값이 다시 상승할 것이라는 기대감이 있는 상황에서, 다주택자들은 집을 타인에게 매도할 경우 발생하는 높은 양도세 부담을 피하고자 합니다. 이에 따라 매도 대신 자녀에게 자산을 이전하는 방식을 선택하는 경우가 많아졌습니다. 특히 서울의 핵심 지역에 위치한 '팔기 아까운 집'의 경우, 자산 가치 하락을 우려하기보다 가족 내에서 자산을 보존하려는 심리가 강하게 작용합니다. 이는 세금 부담은 줄이면서도 자산을 가족 안에 유지하려는 복합적인 의사결정의 결과입니다.

부담부 증여와 직거래 증가는 어떤 영향을 미치고 있나요?

단순 증여뿐 아니라 부담부 증여 역시 이러한 흐름에 영향을 미치고 있습니다. 부담부 증여는 주택을 증여하면서 해당 주택에 설정된 전세보증금이나 대출금 등 채무까지 함께 넘기는 방식입니다. 자녀 입장에서는 증여받는 재산 가치에서 채무액만큼을 제외한 부분에 대해 증여세를 납부하므로, 순수 증여보다 세금 부담이 달라질 수 있습니다. 또한, 기사에서는 임차인을 낀 매도 거래가 허용되는 시점과 맞물려 자녀에게 채무를 이전하는 방식의 거래가 늘어난 것으로 분석하고 있습니다. 이와 더불어 서울 아파트 직거래 건수도 2월 109건에서 4월 234건으로 증가했습니다. 이는 가족 간 또는 특수관계인 간의 거래가 늘어났을 가능성을 시사하며, 양도세 중과 재개를 앞두고 낮은 가격으로 자산을 이전하려는 움직임으로 해석될 수 있습니다.

직거래 비중이 높은 지역과 그 이유는 무엇인가요?

구체적인 지역별 데이터를 살펴보면, 서초구가 15.8%로 직거래 비중이 가장 높았으며, 강남구(7.8%), 영등포구(7.3%), 광진구(7.3%)가 그 뒤를 이었습니다. 특히 서초구와 강남구처럼 고가 아파트가 밀집한 지역에서 직거래 비중이 높다는 점은 주목할 만합니다. 고가 주택일수록 양도세 부담이 크기 때문에, 집주인들은 자산 이전에 대한 고민을 더 많이 하게 됩니다. 이러한 지역의 주택은 단순히 현금화 대상이라기보다는 장기 보유 자산으로 인식되는 경우가 많아, 시장에 매물로 내놓기보다는 자녀에게 직접 이전하는 방식을 선호하는 경향이 나타납니다. 이는 자산의 장기적인 가치 보존과 가족 간의 부의 이전을 동시에 고려한 전략으로 볼 수 있습니다.

저가 양도 시 세금 혜택과 실제 고려사항은 무엇인가요?

저가 양도는 시세보다 낮은 가격으로 주택을 매매하는 방식으로, 주로 가족이나 친족 간에 활용됩니다. 상속세 및 증여세법상 신고가액이 최근 3개월 실거래가 대비 30% 이내이거나 3억 원 범위 내에서 낮은 경우, 정상 거래로 인정되어 증여세가 부과되지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 시세보다 약간 낮은 가격으로 거래하더라도 법에서 정한 기준을 충족하면 증여로 간주되지 않아 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 전문가에 따르면, 저가 양도 시에도 양도세는 신고가액과 무관하게 시세 수준으로 계산될 수 있어 부모 입장에서는 양도세 절세 효과가 크지 않을 수 있습니다. 그럼에도 저가 양도가 활용되는 주된 이유는 자녀의 취득 자금 부담을 완화시켜 주기 위함입니다.

저가 양도 시 주의해야 할 점은 무엇인가요?

저가 양도가 무조건적인 절세 방법은 아니라는 점을 명확히 인지해야 합니다. 앞서 언급했듯, 양도세 계산 시에는 실제 거래가액이 아닌 시가 기준으로 적용될 가능성이 높습니다. 따라서 양도인(부모) 입장에서는 기대했던 만큼의 양도세 절세 효과를 얻지 못할 수 있습니다. 또한, 자녀가 주택을 취득할 때 필요한 자금 마련 계획을 철저히 세워야 합니다. 시세보다 낮은 가격으로 거래하더라도 여전히 상당한 자금이 필요할 수 있기 때문입니다. 증여세와 양도세 외에도 취득세, 등록면허세 등 각종 세금이 발생하므로, 이러한 부대 비용까지 종합적으로 고려해야 합니다. 개인의 자산 상황 및 세법 규정은 복잡하고 변동될 수 있으므로, 전문가와 상담하여 본인에게 가장 유리한 방안을 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.