2026년 장기보유특별공제(장특공) 개편으로 비거주자 양도세 부담이 커질 수 있습니다. 핵심은 보유 기간 공제 축소로, 10년 보유 시 최대 40% 공제가 사라지면 양도세가 수억 원 증가할 수 있습니다.
장기보유특별공제, 왜 개편되는가?
최근 부동산 시장에서 가장 뜨거운 감자는 장기보유특별공제(장특공) 개편 논의입니다. 기존에는 1세대 1주택자가 고가 주택을 매도할 때 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있었습니다. 즉, 10년 보유 시 연 4%씩 최대 40%, 10년 거주 시 연 4%씩 최대 40%의 공제가 적용되었죠. 하지만 정부는 이 제도가 실거주 목적이 아닌 투자 목적의 다주택자나 갭투자자에게 과도한 혜택을 제공한다고 판단, 개편을 추진하고 있습니다. 특히 '보유 기간'에 따른 공제율을 대폭 축소하거나 거주 기간 공제에 통합하려는 움직임이 핵심입니다. 이는 '집을 오래 가지고만 있어도 세금 혜택을 준다'는 기존의 공식을 바꾸고, 실거주 요건을 강화하려는 의도로 해석됩니다. 실제로 부동산 업계에서는 '장기거주특별공제'로 명칭을 바꿔야 한다는 의견까지 나오고 있습니다.
개편 시 양도세 폭탄? 실제 시뮬레이션은?
관련 글
장특공 개편안이 현실화될 경우, 특히 비거주 1주택자의 양도세 부담은 크게 늘어날 수 있습니다. 예를 들어, 10억 원에 매수한 주택을 20억 원에 매도하여 10억 원의 양도차익이 발생했고, 10년간 보유했지만 실제 거주하지 않은 경우를 가정해 보겠습니다. 현행 제도에서는 보유 기간 10년(40%) 공제를 적용받아 과세 대상 양도차익이 크게 줄어들어 최종 세 부담이 약 1억 원대 수준으로 예상됩니다. 하지만 개편안에서 보유 기간 공제가 폐지되거나 대폭 축소된다면, 이 40% 공제 혜택이 사라지면서 과세 대상 양도차익이 그대로 남게 됩니다. 이 경우, 양도세는 4억 원대까지 치솟을 수 있습니다. 즉, 40% 공제율의 차이가 수억 원의 세금 부담 차이로 이어질 수 있다는 것입니다. 이는 12억 원을 초과하는 고가 주택을 매도하려는 1세대 1주택자들에게 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.
시장 반응: 매물 잠김 vs 실거주 전환
장특공 개편 논의는 부동산 시장에 즉각적인 영향을 미치고 있습니다. 가장 두드러지는 현상은 '매물 잠김' 현상입니다. 많은 집주인들이 세법 개정안이 확정되기 전까지는 관망세를 유지하며 매물을 거둬들이고 있습니다. 특히 강남 3구 등 고가 주택 밀집 지역에서는 매매뿐만 아니라 전세 물량까지 귀해지는 현상이 나타나고 있습니다. 또한, 비거주 상태로 주택을 보유하던 이들 중 일부는 공제 혜택을 유지하기 위해 기존 세입자를 내보내고 직접 거주지로 삼으려는 움직임을 보이고 있습니다. 이는 전세 시장의 불안정성을 더욱 심화시킬 수 있습니다. 시장에서는 6월 지방선거 이후 발표될 7월 세법 개정안을 주목하고 있으며, 이때 구체적인 소급 적용 여부와 유예 기간 등이 발표될 것으로 예상됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 장특공 개편안, 언제 확정되나요?
A1. 아직 확정된 법안은 아니지만, 정부의 개편 의지가 강한 만큼 2026년 7월 세법 개정안 발표 시 구체적인 내용이 공개될 가능성이 높습니다. 개편안에는 소급 적용 여부나 유예 기간 등이 포함될 수 있습니다.
Q2. 12억 원 이하 주택 보유자도 영향이 있나요?
A2. 1세대 1주택자로서 주택의 양도가액이 12억 원 이하인 경우, 현재 양도세 비과세 혜택을 받기 때문에 장특공 개편의 직접적인 영향은 없습니다. 하지만 향후 집값 상승으로 12억 원을 초과하게 될 경우를 대비할 필요는 있습니다.
Q3. '보유 기간' 공제 혜택은 완전히 사라지나요?
A3. 현재 논의의 핵심은 '보유 기간'에 따른 공제율을 대폭 축소하거나 거주 기간 공제에 통합하는 것입니다. 따라서 보유 기간만 채우고 실제 거주하지 않은 경우에는 공제 혜택이 크게 줄거나 사라질 가능성이 높습니다. 정확한 내용은 7월 세법 개정안 발표를 지켜봐야 합니다.
자세한 내용은 원본 글에서 확인하세요.
