2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되며, 전·월세 시장에 큰 변화가 예상됩니다. 세금 부담을 느낀 집주인들의 매도 포기 또는 월세 전환 움직임은 세입자의 주거 안정성에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 전·월세 세입자라면 계약갱신청구권 활용, 보증금 보호 방안 점검 등 선제적인 대응이 필요합니다.
양도세 중과 부활, 세입자에게 미치는 영향은 무엇인가요?
다주택자 양도세 중과 제도는 조정대상지역 내 주택 매도 시 기본세율에 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p의 추가 세율을 부과하는 제도입니다. 2026년 5월 9일 유예 기간이 종료되면, 세금 부담을 느낀 다주택자들이 매물을 거두거나 임대료를 인상할 가능성이 높습니다. 실제로 서울 아파트 매물은 양도세 유예 막바지에 급증했다가 감소하는 추세를 보였으며, 이는 다주택자들이 매도를 포기하고 임대로 전환하려는 움직임으로 해석될 수 있습니다. 이러한 '매물 잠김' 현상은 전세 매물 부족으로 이어져 전세가 상승을 부추길 수 있으며, 보유세 부담 증가분은 월세 전환이나 월세 인상으로 세입자에게 전가될 가능성이 있습니다.
전·월세 계약 시, 세입자가 반드시 확인해야 할 사항은 무엇인가요?
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양도세 중과 부활 시점에 맞춰 전·월세 계약을 앞두고 있다면, 몇 가지 핵심 사항을 반드시 확인해야 합니다. 첫째, 임대인의 매도 의사를 확인해야 합니다. 만약 집이 매물로 나왔고 매수자가 실거주 목적이라면, 계약 갱신이 거절될 수 있습니다. 둘째, 계약갱신청구권 사용 가능 여부를 미리 파악해야 합니다. 현재 계약 기간이 6개월에서 2개월 사이라면, 5% 이내의 임대료 인상 조건으로 계약갱신청구권 행사 의사를 명확히 전달하고 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 셋째, 주변 전세·월세 시세 및 매물 현황을 모니터링하여 집주인의 임대료 인상 압박에 대비해야 합니다. 넷째, 등기부등본을 재열람하여 집주인이 추가 대출이나 국세 체납으로 인한 압류 위험은 없는지, 보증금보다 선순위 권리가 설정되지 않았는지 확인해야 합니다.
'상생 임대인' 혜택과 계약갱신청구권, 어떻게 활용해야 하나요?
집주인이 양도세 중과 유예 혜택을 받기 위해 임대료를 5% 이내로 인상하는 '상생 임대인' 조건을 맞추려 할 수 있습니다. 이 경우, 세입자 입장에서는 임대인에게 먼저 5% 이내의 임대료 인상을 제안하며 계약갱신청구권을 활용하여 거주 기간을 안정적으로 확보하는 협상을 시도해 볼 수 있습니다. 계약갱신청구권은 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 2년간 거주할 수 있는 권리이며, 임대료 인상률은 5%로 제한됩니다. 따라서 현재 거주 중인 세입자라면, 전세 매물 품귀 현상과 임대료 급등에 대비하여 계약갱신청구권을 적극적으로 활용하는 것이 주거 안정성을 높이는 최선의 전략입니다. 다만, 갱신 시점과 집주인의 실거주 의사 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
양도세 중과 부활 시, 세입자가 주의해야 할 점은 무엇인가요?
양도세 중과 부활은 다주택자에게 세금 부담을 늘리지만, 세입자에게는 주거 불안정으로 이어질 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 내 주택을 무주택자가 매수하는 경우, 임대차 종료 시점에 맞춰 집주인의 실거주를 이유로 퇴거 요청을 받을 가능성이 있습니다. 따라서 잔금 일정을 꼼꼼히 확인하고, 계약 시 실거주 목적의 매수 여부를 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 집주인이 세금 납부를 위해 추가 대출을 받을 경우 보증금보다 선순위 근저당이 설정될 수 있으므로, 계약 전후로 등기부등본을 주기적으로 확인하여 보증금을 안전하게 보호해야 합니다. 개인의 상황에 따라 법적 해석이나 적용이 달라질 수 있으므로, 필요한 경우 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.
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