비거주 1주택자 장기보유특별공제(장특공제) 폐지 논의는 실제 거주자에게 혜택을 집중하고 투자 목적의 장기 보유자에 대한 세금 혜택을 줄이려는 움직임입니다. 2026년 개편 시, 11년 보유 및 비거주 시 양도세가 약 1.8억 원 증가할 수 있습니다.
비거주 1주택자 장특공제, 왜 논란인가요?
장기보유특별공제(장특공제)는 부동산을 오래 보유한 납세자의 양도소득세 부담을 줄여주기 위한 제도입니다. 하지만 최근 정부와 정치권에서는 '실제로 거주하지 않은' 1주택자에 대한 장특공제 혜택을 축소하거나 폐지하는 방안을 논의하고 있습니다. 이는 집을 단순한 투자 대상이 아닌 실거주 자산으로 간주하려는 정책 기조와 맞물려 있습니다. 실제로 11년 보유 후 비거주한 경우, 현행 제도에서는 양도세가 약 6.47억 원이지만 폐지 시 8.27억 원으로 약 1.8억 원 증가할 수 있다는 분석이 있습니다. 이는 고가 주택을 보유한 1주택자들에게 상당한 세금 부담 증가로 이어질 수 있습니다.
현행 1세대 1주택 장특공제는 어떻게 적용되나요?
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현재 1세대 1주택자가 12억 원을 초과하는 고가 주택을 양도할 경우, 장특공제는 보유 기간과 거주 기간에 따라 다르게 적용됩니다. 핵심은 보유 기간 공제와 거주 기간 공제를 합산하여 최대 80%까지 공제받을 수 있다는 점입니다. 2년 이상 거주한 경우에는 보유 기간 공제(최대 40%)와 거주 기간 공제(최대 40%)를 모두 적용받아 양도차익의 상당 부분을 공제받을 수 있습니다. 예를 들어, 11년 보유하고 11년 거주한 경우 양도세는 약 1.31억 원 수준으로 세금 부담이 크지 않습니다. 반면, 한 번도 거주하지 않고 11년 보유만 한 경우에는 보유 기간에 따른 공제만 일부 적용되어 양도세가 약 6.47억 원으로 크게 늘어납니다. 이러한 구조는 실제 거주자의 세 부담을 완화하고 투자 목적의 보유에 대한 혜택을 줄이려는 현행 제도의 취지를 반영하고 있습니다.
장특공제 개편 시, 어떤 점이 달라지나요?
장특공제 개편 논의의 핵심은 '보유 기간'보다 '거주 기간'을 더 중요하게 평가하는 방향으로 나아가고 있다는 점입니다. 구체적으로는 보유 공제를 축소하는 대신 거주 공제를 확대하거나, 비거주자에 대한 공제 혜택을 대폭 줄이는 방안이 검토되고 있습니다. 이러한 변화는 특히 장기간 집을 보유했지만 실제 거주하지 않은 1주택자들에게 직접적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 예를 들어, 11년 보유 후 2년만 거주한 경우, 현행 제도에서는 보유 공제(40%)와 거주 공제(8%)를 합쳐 약 48%의 공제율을 적용받아 양도세가 3.97억 원입니다. 하지만 개편안이 적용되어 보유 공제가 사라지고 거주 공제만 두 배로 확대되어도 공제율은 16% 수준에 그쳐 양도세가 6.83억 원으로 약 2.86억 원이나 증가할 수 있습니다. 이는 아예 비거주한 경우보다 세금 증가율이 더 클 수 있다는 점에서 주목할 만합니다.
비거주 1주택 장특공제 폐지 시 주의할 점은?
비거주 1주택자에 대한 장특공제 폐지 논의는 단순히 세금 부담 증가 문제를 넘어, 부동산 관련 의사결정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 가장 주의해야 할 점은 2년 이상 거주한 경우에도 보유 공제 축소로 인해 세금 부담이 크게 늘어날 수 있다는 사실입니다. 현행 제도에서는 보유 공제율이 높게 적용되어 왔기 때문에, 이 부분이 사라지거나 축소될 경우 예상보다 더 큰 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 또한, 이번 개편은 장기 보유자의 세금 혜택을 줄이는 대신 실거주자의 세 부담을 완화하는 데 초점을 맞추고 있어, 향후 부동산 정책의 방향성을 보여주는 지표가 될 수 있습니다. 따라서 고가 주택을 보유한 1주택자라면 자신의 거주 기간과 보유 기간을 정확히 파악하고, 예상되는 세금 변화를 미리 계산해보는 것이 중요합니다. 개인의 구체적인 상황에 따라 세금 영향이 달라질 수 있으므로, 필요하다면 세무 전문가와 상담하여 종합적인 절세 전략을 수립하는 것이 현명합니다.
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