다주택자 절세 비상! 가장 많이 헷갈리는 부담부증여 토지거래허가제 반려 이유 3가지를 2026년 기준으로 명확히 짚어드립니다. 핵심은 '대가성' 여부입니다.
다주택자 부담부증여, 토지거래허가제 반려되는 이유는 무엇인가요?
서울의 3주택자 A씨는 양도세 중과를 피하고자 시세보다 1억 원 낮춘 가격으로 아파트를 급매로 내놓았지만, 전세 낀 매물이라는 이유로 한 달 넘게 문의조차 없었습니다. 결국 자녀에게 집을 물려주는 부담부증여를 고려했으나, 관할 구청으로부터 토지거래허가 신청이 반려되는 예상치 못한 상황에 직면했습니다. 이는 부담부증여 시 전세보증금이라는 '부채 승계'가 법적으로 '대가성'을 가지는 거래로 간주되기 때문입니다. 정부의 실거주 의무 유예 조치는 다주택자가 무주택자에게 매도하는 경우에만 한시적으로 적용되며, 대가성 있는 부담부증여에는 해당되지 않아 반려되는 것입니다.
일반 증여와 부담부증여, 어떤 차이가 있길래 토지거래허가 대상이 되나요?
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많은 분들이 자녀에게 집을 그냥 물려주는 일반 증여와 달리, 부담부증여는 왜 토지거래허가 대상이 되는지 혼란스러워합니다. 결정적인 차이는 바로 '대가성' 유무에 있습니다. 일반 증여는 재산을 무상으로 이전하는 것이므로 대가성이 없어 토지거래허가 대상에서 제외됩니다. 반면, 부담부증여는 전세보증금과 같은 부채를 수증자(자녀)가 인수하는 조건이므로, 법적으로는 이를 일종의 '대가'로 간주합니다. 따라서 실거주 의무가 없는 자녀가 부채를 승계받는 부담부증여는 일반 매매 거래와 동일하게 취급되어 토지거래허가구역 내에서는 원칙적으로 허가를 받아야 합니다. 만약 허가 없이 진행할 경우, 법규 위반으로 간주될 수 있습니다.
부담부증여 반려 시 다주택자 절세 전략은 어떻게 되나요?
부담부증여가 토지거래허가제에 의해 반려될 경우, 다주택자는 양도세 중과를 피하기 어려워지거나 예상보다 훨씬 많은 증여세를 부담해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다. A씨의 경우처럼 양도세보다 증여세가 1억 2천만 원 더 많음에도 불구하고 일반 증여를 선택해야 하는 진퇴양난에 빠질 수 있습니다. 이러한 규제는 시장의 매물 잠김 현상을 더욱 심화시킬 수 있다는 우려가 있습니다. 따라서 다주택자라면 무조건 부담부증여가 유리하다는 공식은 잠시 접어두고, 전세 계약 만기 시점을 조율하거나 정부의 정책 변화를 기다리는 등 정교한 세금 설계 전략이 필요합니다.
부담부증여 시 토지거래허가제 관련 자주 하는 실수는 무엇인가요?
부담부증여를 진행할 때 가장 흔하게 발생하는 실수는 토지거래허가구역 내에서의 규정을 간과하는 것입니다. 첫째, 해당 지역이 토지거래허가구역인지 여부를 사전에 확인하지 않는 경우입니다. 둘째, 수증자인 자녀가 해당 주택에 즉시 실거주할 수 없음에도 불구하고 부담부증여를 강행하는 경우입니다. 셋째, 일반 증여와 부담부증여 시 발생하는 세금 부담을 정확히 비교 분석하지 않고 섣불리 결정하는 것입니다. 또한, 실거주 의무 유예 조치가 '매매'에만 해당된다는 점을 인지하지 못하고 부담부증여에도 적용될 것이라 오해하는 경우도 많습니다. 이러한 실수들은 결국 예상치 못한 세금 폭탄이나 법적 문제로 이어질 수 있으므로, 증여 전 반드시 꼼꼼한 체크리스트를 통해 확인해야 합니다.
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