결론부터: 2026년 현재, '똘똘한 1채' 전략은 더 이상 유효하지 않으며, 오히려 다주택 보유가 자산 하락을 방어하고 계층을 유지하는 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 규제 평준화와 노동 가치 하락으로 인해 자본의 집중이 어려워졌기 때문입니다.
10.15 대책 이후 '똘똘한 1채' 전략은 왜 유효하지 않게 되었나요?
2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책은 대한민국 부동산 시장의 패러다임을 바꿨습니다. 서울 전역을 투기과열지구와 토지거래허가제로 묶으면서 과거와 같은 '슈퍼 똘똘한 1채' 전략의 효력이 사실상 상실되었습니다. 과거에는 강남 3구 등 특정 지역에 규제가 집중되어 해당 지역으로 자본이 몰리는 '자본의 저수지' 현상이 나타났습니다. 하지만 이제는 서울 전역이 규제 지역으로 묶여 자본이 분산될 수밖에 없습니다. 이로 인해 한 채에 자산을 집중해도 과거와 같은 독점적 프리미엄을 기대하기 어려워졌습니다. 실제로 당시 저는 랜드마크 1채로 자산을 집중하려던 계획을 전면 수정해야 했습니다.
노동 가치 하락 시대, 다주택 보유가 필요한 이유는 무엇인가요?
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최근 몇 년간 AI와 로봇 기술의 발전으로 인간의 노동 가치가 급격히 하락하고 있습니다. 많은 사람이 기본소득 논의에 주목하는 것처럼, 노동 소득만으로는 자산 격차를 따라잡기 어려운 시대가 되었습니다. 월급을 모아 집을 사는 것은 이제 거의 불가능한 일이 되었습니다. 이러한 '노동의 종말'은 자산 보유 여부에 따라 극명한 계층 분리가 일어나는 '승자독식의 정글'을 만들고 있습니다. 따라서 단순히 거주 안정을 위한 똘똘한 1채만으로는 자산 하락을 방어하고 상위 계층에 머무르기 어렵습니다. 오히려 실거주용 1채 외에 자산 증식 파이프라인으로서의 다주택 보유가 하위 80%로 밀려나지 않기 위한 생존 전략이 될 수 있습니다.
보유세, 두려움 대신 생존 비용으로 인식해야 하는 이유는?
다주택 보유의 가장 큰 부담은 역시 보유세입니다. 하지만 이를 공포의 대상이 아닌, 자산 계급을 유지하기 위한 '구독료' 또는 '생존 비용'으로 인식해야 합니다. 현재 보유세(종부세, 재산세 등)는 최대치로 적용해도 시가총액의 약 2% 수준입니다. 예를 들어 50억 원의 자산을 보유하고 있다면 연간 1억 원 정도의 세금이 발생합니다. 만약 이 세금을 내고도 생활이 가능하며, 자산 가치 상승 잠재력이 있다면 '존버(버티기)' 전략이 유효합니다. 양도세율이 82.5%에 달하는 현 상황에서는 매도보다는 증여나 장기 보유가 더 유리한 전략일 수 있습니다. 물론 개인의 현금흐름과 자산 규모에 따라 보유세 부담은 달라질 수 있으므로, 신중한 판단이 필요합니다.
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