서울 부동산 시장에서 양도소득세 중과 유예 종료 후 첫날, 매물이 1500건 이상 급감했습니다. 이는 다주택자들의 매물 회수와 증여 증가, 전세 공급 감소로 이어져 현금 부자 중심의 시장 구조를 강화할 수 있습니다.
다주택자 양도세 중과 재시행, 매물 잠김 현상은 왜 발생했나?
2026년 5월 10일, 다주택자 양도소득세 중과 유예가 끝나면서 서울 아파트 매물이 하루 만에 1500건 이상 감소하는 이례적인 현상이 발생했습니다. 부동산 플랫폼에 따르면 서울 25개구 전체에서 매물이 줄었으며, 이는 단순한 거래량 증가가 아닌, 집주인들이 매물을 거둬들인 결과로 해석됩니다. 핵심 원인은 강화된 세금 부담입니다. 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택자는 30%p가 추가되는 양도세 중과와 함께 장기보유특별공제 혜택이 제한되면서, 과거와 달리 오래 보유해도 세금 부담이 크게 줄지 않게 되었습니다. 예를 들어, 2016년에 8.5억 원에 매수한 아파트를 현재 25억 원에 매도할 경우, 양도차익 16.5억 원에 대한 세금이 과거 약 5.6억 원에서 현재 약 10.7억 원으로 거의 두 배 가까이 증가했습니다. 이러한 막대한 세금 부담 때문에 다주택자들은 급하게 집을 팔기보다 증여, 월세 전환, 혹은 버티기를 선택하며 매물이 시장에서 사라지는 '매물 잠김' 현상이 나타나고 있습니다.
정부의 의도와 달리 시장은 왜 '버티기'로 전환되었나?
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정부는 양도세 중과를 통해 다주택자들이 매물을 시장에 내놓기를 기대했지만, 실제 시장 반응은 정반대로 나타나고 있습니다. 높은 세금 부담으로 인해 매물을 거둬들이는 '버티기' 전략이 우세해진 것입니다. 특히 현금 보유량이 많고 대출이 적어 장기 보유가 가능한 강남 지역의 다주택자들은 이러한 세금 부담을 감당할 여력이 충분하여, 오히려 자산의 희소성이 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 정부는 이러한 상황을 타개하기 위해 비거주 1주택자까지 압박하는 카드를 고려하고 있습니다. 하지만 이들 역시 거주할 곳이 필요하므로, 시장 전체의 공급 증가 효과는 제한적일 것이라는 비판이 제기됩니다. 이러한 정책은 결국 서울의 전월세 공급 축을 약화시켜 전세난을 심화시키고 월세 상승을 부추길 가능성이 높습니다. 이미 학군지 등을 중심으로 전세 매물이 감소하고 갱신권 종료와 맞물려 전세 가격이 급등하는 현상이 나타나고 있어, '오늘 전세가 가장 싸다'는 말까지 나오고 있는 실정입니다.
비거주 1주택자 압박과 전세 시장의 미래는?
정부가 다주택자뿐만 아니라 비거주 1주택자까지 정책 대상으로 삼는 이유는 이들을 잠재적인 매물 공급원으로 보기 때문입니다. 지방 거주 중 서울에 집을 소유하거나, 자녀 학군 때문에 분리 거주하는 경우 등이 해당됩니다. 그러나 이들이 거주지를 옮기거나 다른 곳에 거주해야 하는 상황을 고려할 때, 공급 증가 효과는 미미할 수 있습니다. 오히려 이러한 정책은 서울의 전월세 시장에 더 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 다주택자와 비거주 1주택자는 서울 전월세 시장의 주요 공급원인데, 이들을 압박하면 전세 공급이 줄고 월세로 전환되거나 공실이 늘어나는 현상이 발생할 수 있습니다. 이는 결국 세입자들의 부담을 가중시키며, 특히 강남, 마포, 용산 등 인기 지역의 전세난을 더욱 심화시킬 것으로 예상됩니다. 최근 전세 매물 감소, 갱신권 종료, 월세 폭등 등의 현상이 이미 나타나고 있어, 앞으로 전세 시장의 불안정성은 더욱 커질 전망입니다.
서울 부동산 시장의 구조적 변화와 향후 전망
이번 양도세 중과 재시행으로 서울 부동산 시장은 과거와는 다른 구조적 변화를 맞이하고 있습니다. 과거에는 집을 사고팔아 시세 차익을 얻는 것이 일반적이었지만, 이제는 '버틸 수 있는 사람만 남는 시장'으로 변모하고 있습니다. 핵심은 신규 공급 부족입니다. 정부의 세금, 대출, 토지거래허가구역 지정 등의 정책만으로는 근본적인 공급 부족 문제를 해결하기 어렵습니다. 특히 서울은 재건축 지연, 입주 물량 감소, 전세 공급 부족, 고분양가 문제 등이 복합적으로 작용하며 공급난을 심화시키고 있습니다. 앞으로 서울 부동산 시장에서는 전세 가격의 움직임이 가장 중요할 것입니다. 전세가 상승은 실거주 수요가 강하다는 신호이며, 거래량 또한 가격보다 시장의 왜곡 정도를 파악하는 중요한 지표가 될 것입니다. 또한, 증여가 증가하는 추세는 매도보다 증여가 유리하다는 시장 참여자들의 인식을 반영하며, 서울이 점차 월세 중심의 시장 구조로 재편될 가능성도 있습니다. 결국, 양도세 중과로 인한 매물 잠김 현상은 서울 핵심 자산의 희소성을 높이고, 현금 보유층 중심의 시장을 강화하며, 외곽 지역과의 차별화를 심화시킬 것입니다. 무주택자들은 전세난 심화라는 이중고를 겪게 될 수 있습니다.
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