다주택자 양도세 중과를 피하기 위한 증여나 저가 양도 전략은 오히려 세금 부담을 가중시킬 수 있습니다. 2026년 기준, 이러한 절세 시도의 함정을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.
다주택자 양도세 중과, 왜 피하려 할까?
다주택자가 주택을 매도할 때 가장 큰 부담은 바로 양도소득세입니다. 특히 다주택자에게 적용되는 양도세 중과 세율은 일반세율에 추가로 붙기 때문에, 실제 매도 시 체감하는 세금 부담이 매우 큽니다. 예를 들어, 조정대상지역 2주택자의 경우 기본세율에 20%p가, 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다. 이처럼 높은 세금 때문에 많은 다주택자들이 양도 대신 다른 방법을 모색하게 됩니다. “그냥 팔지 말고 자녀에게 증여하거나, 시세보다 낮게 팔면 세금을 줄일 수 있지 않을까?” 하는 생각들이 바로 여기서 출발하는 것입니다. 이는 단순히 세금을 줄이려는 목적을 넘어, 자산을 다음 세대로 미리 이전하려는 장기적인 계획과도 맞물려 있습니다. 실제로 2026년에도 이러한 절세 심리는 계속될 것으로 예상됩니다.
증여와 저가 양도, 절세 효과는 실제로 있을까?
관련 글
증여는 매매가 아닌 무상으로 자산을 이전하는 방식이므로 양도소득세가 발생하지 않습니다. 대신 수증자(받는 사람)에게 증여세가 부과됩니다. 이 점 때문에 다주택자들은 양도세 중과를 피하고 자녀에게 미리 자산을 이전하며 장기적으로 세 부담을 분산시킬 수 있다는 기대를 합니다. 특히 자녀가 성인이면서 소득이 낮을 경우, 일정 금액의 증여재산공제(성인 자녀 5천만원)를 활용하면 세 부담을 더욱 낮출 수 있습니다. 단순 계산으로는 “양도세 대신 증여세를 내는 것이 더 유리하다”고 판단할 수 있습니다. 저가 양도 역시 시세보다 낮은 가격으로 자녀에게 매도하여 양도차익을 줄이고, 결과적으로 양도세를 감소시키는 효과를 기대할 수 있습니다. 이는 양도와 증여의 중간 형태처럼 보이기 때문에 매력적인 절세 전략으로 여겨지곤 합니다. 하지만 이러한 기대와 달리, 세법은 이미 이러한 거래들을 면밀히 검토하고 있습니다.
세법은 증여·저가 양도의 함정을 어떻게 대비하고 있나?
세법은 특수관계인(가족 등) 간의 거래에서 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래하는 경우, 이를 그대로 인정하지 않습니다. 첫째, ‘저가 양도’의 경우, 시가와 거래 가액의 차액이 일정 기준(시가의 30% 이상 차이 나거나, 3억원 이상 차이 날 경우)을 초과하면 그 차액만큼을 증여로 간주합니다. 즉, 양도소득세와 별도로 증여세가 추가로 부과될 수 있습니다. 둘째, ‘부당행위계산 부인’ 규정이 적용될 수 있습니다. 세금을 부당하게 줄이려는 목적이 명확하다고 판단되면, 세무당국은 거래 가격을 시가로 재계산하여 세금을 부과합니다. 이 경우, 기대했던 절세 효과는 사라지고 오히려 세금이 늘어날 수 있습니다. 셋째, ‘이월과세’ 규정도 주의해야 합니다. 자녀에게 주택을 증여한 후 5년 이내에 그 주택을 다시 제3자에게 양도할 경우, 취득가액을 증여자가 취득했던 가액으로 계산합니다. 이는 증여를 통해 양도세 부담을 줄이려던 원래 목적을 무력화시킬 수 있습니다. 마지막으로, 증여 시 발생하는 취득세 부담도 간과할 수 없습니다. 수증자는 증여받은 주택에 대해 취득세를 납부해야 하며, 이 세율은 일반 매매보다 높을 수 있습니다.
그럼에도 증여·저가 양도 시도가 계속되는 이유는?
이러한 세법상의 함정에도 불구하고 다주택자들이 증여나 저가 양도를 시도하는 데에는 몇 가지 이유가 있습니다. 첫째, 여전히 높은 양도세율에 대한 부담감입니다. 중과세율이 워낙 높다 보니, 세법의 허점을 이용하려는 유인이 강하게 작용합니다. 둘째, 부동산 정책 변화에 대한 불안감입니다. 양도세 중과 유예 기간 종료 등 정책의 불확실성이 커지면서, 미리 자산을 이전하려는 심리가 작용합니다. 셋째, 단순 절세뿐 아니라 자산 이전이라는 목적을 동시에 달성하려는 욕구입니다. 단순히 세금만 줄이는 것을 넘어, 장기적인 관점에서 가족 간 자산의 흐름을 관리하려는 의도가 포함되어 있습니다. 이러한 복합적인 이유로 인해 2026년에도 관련 문의와 시도는 계속될 것으로 보입니다. 하지만 이러한 시도는 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 접근해야 합니다.
다주택자 양도세, 현실적인 절세 접근 방법은?
다주택자 양도세 부담을 줄이기 위해 단순히 “양도세를 피하자”는 접근은 매우 위험합니다. 실제 부동산 세무 전문가들은 다음과 같은 현실적인 접근 방법을 권장합니다. 첫째, 양도세 중과 유예 기간이 있다면, 이 기간을 활용하여 매도를 검토하는 것이 가장 확실한 방법일 수 있습니다. 둘째, 증여는 단기적인 절세 목적보다는 장기적인 자산 이전 계획의 관점에서 신중하게 접근해야 합니다. 셋째, 저가 양도와 같이 세법상 문제가 될 수 있는 거래는 단기적인 절세 효과만을 보고 섣불리 시도해서는 안 됩니다. 반드시 시가, 특수관계인 규정 등 세법상의 기준을 철저히 확인해야 합니다. 개인의 상황과 보유 주택 수, 지역 등에 따라 최적의 절세 전략은 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가와 충분한 상담을 거치는 것이 중요합니다. 잘못된 판단은 오히려 더 큰 세금 폭탄으로 이어질 수 있습니다.
자세한 내용은 원본 글에서 확인하세요.
