2026년 5월 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 다시 시행됩니다. 이에 따라 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 추가 적용되며, 장기보유특별공제도 배제되어 최고 82.5%의 높은 세율이 적용될 수 있습니다. 본문에서는 이러한 변화가 시장에 미칠 영향과 금액대별 대응 전략을 자세히 안내합니다.
다주택자 양도세 중과, 과거 사례는 어떠했나?
과거 문재인 정부 시절인 2018년 4월, 다주택자 양도소득세 중과 제도가 시행되었을 때 서울 아파트 거래량은 직전 1년 대비 약 49% 감소했습니다. 이는 정부가 기대했던 '매물 유도 및 시장 안정화'와는 다른 양상이었습니다. 오히려 중과 시행 후 3개월간 상승세가 둔화되는 듯했으나, 이후 다시 상승폭이 확대되며 시장 안정화에 실패했습니다. 당시 다주택자들은 높은 세율 부담으로 인해 매물을 쉽게 내놓지 않았고, 이는 오히려 우량 매물의 희소성을 높여 신고가 거래를 부추기는 결과를 낳았습니다. 이러한 과거 경험은 2026년 5월 10일 이후 시장에도 유사한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
2026년 다주택자 양도세 중과 시행, 시장 전망은?
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2026년 5월 10일 이후 다주택자 양도세 중과가 재개되면, 시장은 단순히 매물이 줄어드는 것을 넘어 매도자, 매수자, 전월세 수요자 모두의 계산법이 달라질 것입니다. 다주택자는 높은 양도세율(최고 82.5%) 부담으로 인해 매도 의지를 낮추고, 보유하거나 임대로 돌리는 선택을 할 가능성이 높습니다. 이는 시장에 나오는 매물의 희소성을 더욱 증가시켜 1주택자 및 다주택자의 호가를 높이는 요인이 될 수 있습니다. 또한, 전월세 불안은 무주택자의 매수 심리를 다시 자극할 수 있습니다. 따라서 2026년 시장은 거래량 폭증보다는 적은 거래량 속에서 신고가가 만들어지는 양상이 나타날 가능성이 높습니다. 특히 3주택 이상 보유자는 양도세 부담이 매우 커지므로, 매도 시점을 신중하게 결정해야 합니다.
금액대별 다주택자 대응 전략은 무엇인가?
다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고, 보유 주택의 가치와 본인의 자금 상황에 따른 맞춤 전략이 필요합니다. 예를 들어, 양도차익이 10억 원인 3주택자의 경우, 중과 세율 적용 시 약 7.52억 원의 양도소득세가 발생하여 세후 수익이 거의 남지 않을 수 있습니다. 반면, 양도차익이 20억 원인 3주택자는 15.77억 원의 세금을 내야 하므로 사실상 양도가 어렵습니다. 따라서 보유 주택의 가치가 높고 양도차익이 클수록 중과 시행 이후 매도를 결정하기보다는 보유하거나 임대 전환을 고려하는 것이 유리할 수 있습니다. 반대로, 양도차익이 크지 않거나 급하게 자금이 필요한 경우에는 중과 시행 전에 매도를 완료하는 것이 세금 부담을 줄이는 방법이 될 수 있습니다. 개인의 상황에 따라 최적의 전략은 달라질 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
다주택자, 양도세 중과 시 주의할 점은?
다주택자 양도세 중과 제도가 다시 시행되면서 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다. 첫째, 중과 시행일(2026년 5월 10일) 이전에 잔금을 치르지 않으면 중과세율이 적용될 수 있으므로 계약 및 잔금 일정을 신중하게 관리해야 합니다. 둘째, 장기보유특별공제가 배제되므로, 보유 기간이 길더라도 세금 감면 혜택을 받을 수 없다는 점을 인지해야 합니다. 셋째, 조정대상지역 내 주택에 한해 중과세율이 적용되므로, 비규제 지역 주택과의 차이를 이해하고 전략을 세워야 합니다. 마지막으로, 양도세 계산 시 지방소득세(양도소득세의 10%)까지 포함하면 실제 부담 세율이 더욱 높아지므로 이를 반드시 고려해야 합니다. 이러한 복합적인 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 의사결정을 내려야 합니다.
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