동부건설이 거제 상동2지구에 하이엔드 브랜드 '아스테리움'을 적용한 '센트레빌 아스테리움 거제'를 2026년 5월 분양할 예정입니다. 이 사업은 PF(프로젝트 파이낸싱) 부담과 좋지 않은 거제 분양 경기를 고려할 때, 동부건설의 전략적 선택으로 분석됩니다.
거제 상동2지구 '센트레빌 아스테리움 거제' 사업 개요는?
2026년 1월 착공에 들어간 '센트레빌 아스테리움 거제'는 경상남도 거제시 상동동 681-2 일원에 지하 4층~지상 19층, 17개동, 총 1,308세대(84㎡ 1,216세대, 99㎡ 92세대) 규모로 건설됩니다. 동부건설은 이 사업장에 하이엔드 브랜드 '아스테리움'을 적용하여 2026년 5월 일반분양을 시작할 계획입니다. 이는 동부건설의 2025년 사업보고서에서도 확인되는 내용으로, 거제 상동2지구 도시개발사업의 일환입니다.
동부건설, 하이엔드 브랜드 적용 배경은 무엇인가?
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현재 거제 지역의 분양 경기는 다소 침체된 상황입니다. 인근 지역의 평당가가 특이 호가를 제외하면 1,000만원을 넘지 못하고 있으며, 과거 분양 단지들의 경우 상당한 마이너스 프리미엄(마피)이 형성되기도 했습니다. 이러한 시장 상황에도 불구하고 동부건설이 '아스테리움'이라는 하이엔드 브랜드를 내세우며 분양을 강행하는 주된 이유는 프로젝트 파이낸싱(PF) 만기 때문입니다. 본 사업의 PF는 2022년 전북은행·광주은행을 대주로 하는 1,200억원 규모의 차입약정으로 구성되어 있으며, 만기는 2026년 9월 30일입니다. 한국주택금융공사가 90%를 지급 보증하고 있지만, 시공사인 동부건설은 책임준공 의무뿐만 아니라, 미이행 시 시행사의 채무를 중첩적으로 인수하는 부담까지 안고 있습니다. 따라서 만기 연장을 위해서는 사업의 가시적인 진척, 즉 착공과 분양이 필수적인 상황입니다.
거제 상동2지구 PF 구조와 동부건설의 부담은?
거제 상동2지구 PF 구조는 동부건설에게 상당한 재무적 부담을 안겨주고 있습니다. 동부건설은 이 사업장에서 이자지급보증 한도 240억원, 대출잔액 1,200억원, 책임준공 약정금액 1,200억원에 대한 익스포저를 부담하고 있습니다. SPC인 거제상동2지구㈜는 이미 누적결손금 806억원으로 자본 완전잠식 상태이며, 매년 100억원 이상의 손실이 반복되고 있습니다. 이는 분양 수익 없이 이자 비용만 지속적으로 발생하기 때문입니다. 특히 한국토지신탁의 신탁대지급금 558억원에 대한 9.8%의 높은 금리는 금융 비용 부담을 가중시키고 있습니다. 동부건설이 시행사에 직접 2.87% 금리로 약 38억원을 대여한 것 역시 시행사의 자금 조달 능력 부족을 방증하며, 동부건설이 사실상 자금줄 역할을 하고 있음을 보여줍니다.
PF 만기 연장을 위한 착공 및 분양 전략은?
본 PF의 만기일이 2026년 9월 30일로 다가오면서, 동부건설과 시행사는 기한이익상실(EOD)을 피하기 위해 착공을 서둘렀습니다. 대주단 입장에서는 4년 가까이 사업 진척 없이 이자만 받아온 상황에서 만기 연장의 명분이 부족하기 때문입니다. 따라서 착공이라는 가시적인 성과를 보여야만 만기 연장 협상이 가능해집니다. 동부건설이 '아스테리움'이라는 하이엔드 브랜드를 적용한 것은 이러한 상황에서 분양가를 높여 PF 관련 비용과 누적된 손실을 만회하려는 전략으로 해석됩니다. 분양 경기가 좋아서 착공한 것이 아니라, PF 만기라는 압박감 속에서 울며 겨자 먹기로 사업을 진행하는 측면이 강합니다. 따라서 향후 분양가 책정과 실제 분양 성과가 사업의 성패를 가를 중요한 변수가 될 것입니다.
거제 센트레빌 아스테리움 분양 시 주의할 점은?
거제 센트레빌 아스테리움 분양을 고려하는 수요자라면 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 첫째, 거제 지역의 전반적인 부동산 경기 침체와 과거 단지들의 마피 사례를 인지해야 합니다. 둘째, 동부건설이 책임준공 의무와 더불어 시행사의 채무 인수 의무까지 부담하고 있다는 점을 고려해야 합니다. 이는 시공사의 재무 건전성이 사업의 안정성에 직접적인 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다. 셋째, 하이엔드 브랜드 적용에도 불구하고 실제 분양가가 시장 상황에 비해 높게 책정될 경우, 초기 미분양이나 추후 가격 하락의 위험이 있을 수 있습니다. 따라서 계약 전 반드시 사업지의 PF 구조, 시공사의 재무 상태, 그리고 주변 시세 등을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. 개인의 자금 상황과 투자 성향에 맞춰 신중하게 접근해야 합니다.
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