아파트 베란다 확장 불법, 철거 책임은 누구? 2026년 판례 분석

아파트 베란다 확장 공사가 불법 건축물로 판정될 경우, 현재 소유주가 아니더라도 철거 책임을 져야 할 수 있습니다. 이는 전 소유주가 불법 사실을 인지했는지 여부와 관계없이 발생할 수 있으며, 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다.

베란다 확장 불법, 누가 책임져야 하나요? 2026년 판례는?

신축 아파트가 아닌 이상, 베란다 확장은 종종 불법 건축물로 간주될 수 있습니다. 특히 2008년 이전에 준공된 아파트의 경우, 당시 건축법상 베란다 확장이 금지된 경우가 많습니다. 2012년경 누군가 무단으로 확장 공사를 진행했더라도, 현 소유주가 이를 인지하지 못했다면 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 실제로 2021년 9월, 신축 아파트에 입주한 김민수 씨는 입주 3개월 만에 관리사무소로부터 베란다 확장 원상복구 명령을 받았습니다. 그는 자신이 확장 공사를 하지 않았음에도 불구하고, 전 소유주 박영희 씨를 상대로 소송을 제기했습니다. 이 사건의 핵심은 전 소유주가 불법 건축 사실을 알았는지, 그리고 알았다면 이를 고지할 의무가 있었는지 여부입니다. 하자담보책임 원칙에 따라, 매도인은 매수인에게 물건의 하자를 고지할 의무가 있습니다. 설령 매도인 자신도 그 하자를 인지하지 못했더라도, 매수인에게 발생한 피해에 대해 일정 부분 책임을 져야 할 수 있습니다. 이는 부동산 거래 시 매우 현실적인 문제입니다.

불법 확장 사실, 고지 의무는 어디까지인가요?

원고 측은 베란다 확장이 적법한지 여부는 일반인이 육안으로 판단하기 어렵다고 주장합니다. 이를 위해서는 건축 전문가 수준의 지식이 필요하며, 건축물대장 확인 등 별도의 노력이 요구됩니다. 따라서 일반 매수인에게 이러한 전문적 판단을 기대하는 것은 가혹하다는 입장입니다. 더불어, 전 소유주 박영희 씨가 해당 아파트에서 거주하며 관리사무소의 분위기를 인지했을 가능성이 높음에도 불구하고, 계약 시 베란다 확장 관련 정보를 고지하지 않은 것은 명백한 고지 의무 위반이라고 지적합니다. 이로 인해 발생한 철거 비용 800만원과 거실 면적 감소라는 피해는 전 소유주의 침묵에서 비롯되었다는 주장입니다. 실제로 베란다 확장은 건축법상 위반 소지가 크며, 이를 인지하지 못한 채 매수한 경우 예상치 못한 금전적 손실과 함께 법적 분쟁에 휘말릴 수 있어 주의가 필요합니다.

전 소유주도 몰랐다면? 관행에 따른 묵인은 면책 사유가 될까요?

피고 박영희 씨 측은 자신 역시 이전 소유주로부터 해당 상태 그대로 집을 매수했으며, 누가 언제 확장 공사를 했는지 알지 못한다고 항변합니다. 또한, 민수 씨가 계약 체결 전 현장을 직접 확인하고 계약했다는 점을 강조합니다. 당시 해당 아파트 560세대 중 340세대, 즉 60% 이상이 베란다 확장을 한 상태였기에, 이는 사실상 관행으로 묵인되어 온 상황이었다는 것입니다. 구청의 갑작스러운 단속은 최근의 정책 변화 때문이며, 매매 당시 이러한 상황을 예측하기 어려웠다는 것이 피고 측의 입장입니다. 그러나 법원은 관행에 따른 묵인이라 할지라도, 명백한 불법 건축물에 대한 고지 의무를 면제해주지는 않는다는 점을 분명히 합니다. 즉, 본인이 직접 확장하지 않았더라도, 불법 건축 사실을 알았거나 알 수 있었음에도 고지하지 않았다면 법적 책임을 피하기 어렵습니다.

베란다 확장 철거 시 예상 비용과 절차는?

베란다 확장 공사를 원상 복구하는 데에는 약 800만원의 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 단순히 확장된 부분을 철거하는 것뿐만 아니라, 창호 교체, 단열 보강 등 추가적인 공사가 포함될 수 있기 때문입니다. 또한, 원상 복구가 완료되면 기존에 넓어 보였던 거실 공간이 약 3평 정도 줄어들게 됩니다. 이로 인해 주거 공간의 활용도가 낮아질 수 있으며, 이는 재산상의 손해로 이어질 수 있습니다. 따라서 베란다 확장이 포함된 아파트를 매수할 경우, 반드시 건축물대장을 확인하여 합법적인 확장인지, 아니면 불법 건축물에 해당하는지 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 불법 확장으로 의심된다면, 계약 전에 전문가와 상담하여 법적 위험성을 파악하고, 필요한 경우 특약 사항에 원상 복구 비용 부담 등에 대한 내용을 명시하는 것이 중요합니다.

불법 베란다 확장, 매수 시 흔히 저지르는 실수와 주의점

베란다 확장이 포함된 아파트를 매수할 때 가장 흔하게 저지르는 실수는 '넓어 보이는 거실'에만 집중하여 합법성 여부를 간과하는 것입니다. 공인중개사의 말만 믿고, 혹은 주변의 많은 세대가 확장했다는 이유만으로 불법 여부를 제대로 확인하지 않는 경우가 많습니다. 하지만 앞서 살펴본 사례처럼, 이는 예상치 못한 큰 금전적 손실과 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 따라서 매수자는 반드시 해당 아파트의 건축물대장을 발급받아 베란다 확장이 합법적으로 이루어졌는지 확인해야 합니다. 또한, 계약 시에는 불법 건축물에 대한 원상 복구 의무 및 비용 부담에 관한 내용을 특약으로 명시하는 것을 적극 고려해야 합니다. 만약 전 소유주가 불법 확장 사실을 알고 있었음에도 이를 고지하지 않았다면, 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있습니다. 개인의 상황에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.