아파트 베란다 확장, 5년 후 철거명령? 법적 책임과 해결책 2026

아파트 베란다 확장 후 5년 뒤 철거명령을 받았다면, 현 소유주가 법적 책임을 져야 할까요? 일반적으로 불법 건축물에 대한 원상복구 의무는 현 소유주에게 있으며, 이는 건축법 위반 시효가 없기 때문입니다. 하지만 신뢰보호 원칙이나 평등 원칙에 따라 예외가 인정될 여지도 있습니다.

내가 하지 않은 불법 증축, 왜 내가 책임져야 하나요?

2017년 서울 노원구에서 아파트를 구매한 김민준 씨는 입주 5년 만인 2022년 4월, 노원구청으로부터 베란다 확장 공사가 무허가로 진행되었다는 이유로 불법 건축물 시정명령을 받았습니다. 전 소유자로부터 승계받은 상황이었고, 이미 15년 이상 아무 문제 없이 거주해왔기에 김 씨는 당황스러움을 감출 수 없었습니다. 부동산 중개업자는 물론, 같은 단지 내 68%의 세대가 유사한 확장 구조로 거주하고 있었기에 김 씨는 이를 적법한 상태로 믿고 생활해왔습니다. 그는 자신이 하지 않은 공사에 대한 책임을 묻는 것은 부당하며, 행정청이 오랫동안 이를 방치했다는 점에서 '신뢰보호 원칙'에 따라 보호받아야 한다고 주장했습니다. 또한, 다른 세대는 그대로 두고 자신에게만 시정명령을 내리는 것은 '평등 원칙'에도 위배된다는 입장입니다. 실제로 '베란다 확장 피해자 모임' 카페에는 3,400명 이상의 회원이 가입되어 있어, 이는 개인만의 문제가 아닌 다수의 아파트 소유주가 겪을 수 있는 문제입니다.

건축물대장 미확인, 소유주의 명백한 과실인가요?

반면, 구청 측은 건축법 위반에는 시효가 없으므로 발견 즉시 시정명령이 가능하다는 입장입니다. 수억 원에 달하는 부동산을 매수하면서 건축물대장을 확인하지 않은 것은 매수인의 명백한 과실이며, 행정청이 불법 사실을 인지하지 못했다고 해서 불법이 합법이 되는 것은 아니라고 주장합니다. 또한, 다른 세대에 대한 조치가 이 건의 시정명령의 정당성을 해치지는 않는다고 봅니다. 행정 절차상 순차적으로 문제를 해결해 나가는 과정일 뿐이라는 논리입니다. 즉, 김 씨가 집을 구매할 당시 건축물대장을 통해 베란다 확장이 불법임을 인지했어야 하며, 이를 확인하지 않은 책임은 전적으로 김 씨에게 있다는 것입니다. 이러한 구청의 입장은 법령에 근거한 행정 집행이라는 점에서 설득력을 얻습니다.

베란다 확장, 법적 책임 외 고려해야 할 점은?

베란다 확장 공사의 법적 책임 문제는 복잡하게 얽혀 있습니다. 현 소유주가 원상복구 의무를 지는 것이 일반적이지만, 최초 시공자나 전 소유자의 책임 소재를 명확히 가리기 어려운 경우가 많습니다. 만약 소송을 통해 현 소유주의 책임이 인정된다면, 원상복구 비용은 최소 800만 원 이상, 과태료까지 포함하면 1,000만 원 이상의 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이 비용은 집값 상승 요인으로 작용하기보다는 오히려 자산 가치를 하락시키는 요인이 될 수 있습니다. 또한, 원상복구 과정에서 발생하는 소음, 먼지 등은 거주자의 불편을 초래하며, 이로 인한 스트레스 또한 간과할 수 없는 부분입니다.

불법 증축, 5년 후 철거명령 시 대처 방법은?

만약 5년 후 베란다 확장으로 인한 철거명령을 받았다면, 가장 먼저 건축물대장과 등기부등본을 면밀히 확인해야 합니다. 확장 공사가 불법으로 기록되어 있는지, 언제 이루어진 공사인지를 파악하는 것이 중요합니다. 이후 해당 지자체 건축과에 문의하여 정확한 법적 근거와 시정명령 내용을 확인해야 합니다. 만약 자신이 직접 공사하지 않았고, 이전 소유자로부터 승계받은 경우라면 전 소유자에게 연락하여 협조를 구하거나, 법률 전문가와 상담하여 법적 대응 방안을 모색해야 합니다. 행정소송을 제기할 경우, 신뢰보호 원칙, 평등 원칙 등 관련 법리를 적극적으로 주장할 수 있습니다. 다만, 법적 절차는 시간과 비용이 소요되므로 신중한 접근이 필요합니다. 전문가와 상담하여 승소 가능성 및 예상 비용 등을 충분히 검토한 후 결정하는 것이 현명합니다.