동탄 광비콤 주상복합 용도변경, 2026년 집값 하락 부를까?

동탄 광역비즈니스콤플렉스(광비콤) 내 주상복합 용도변경 논란은 지역 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 시행사가 업무용지를 주거용으로 변경하려는 시도는 집값 하락과 자족도시 기능 약화를 초래할 수 있다는 우려가 제기됩니다.

동탄 광비콤, 왜 주거용 용도변경 시도가 이어지나?

동탄 광비콤에서 업무용지를 주거용으로 변경하려는 시도가 이어지는 이유는 복합적입니다. 판교 테크노밸리와 달리 동탄 테크노밸리나 용인 플랫폼시티는 기업 유치에 어려움을 겪고 있습니다. 이는 수도권 내에서도 서울 접근성이 상대적으로 떨어지기 때문입니다. 실제 GTX-A 노선이 개통되었음에도 판교 테크노밸리와의 물리적 거리 차이는 인재 유입에 결정적인 영향을 미칩니다. 14분과 40분의 차이는 기업들이 인재 확보를 위해 최우선으로 고려하는 요소입니다.

시행사 입장에서는 수요가 적은 업무시설보다 평당가가 높은 주거용 용도로 변경하는 것이 수익성 측면에서 훨씬 합리적인 선택이 됩니다. 이러한 상황은 동탄 테크노밸리의 지식산업센터 공실률 증가에서도 나타납니다. 2018년~2020년 사이 동탄 지역에 분양된 지식산업센터는 130여 동에 달하지만, ASML을 제외하면 뚜렷한 앵커 기업 유치가 부족한 실정입니다.

AI 반도체 산업, 동탄과 용인에 어떤 영향을 미칠까?

최근 AI 반도체 산업의 호황은 관련 지역에 대한 기대를 높이고 있습니다. 삼성전자, SK하이닉스 등 국내 반도체 기업의 주요 생산 기지가 화성, 평택, 이천, 청주 등에 위치해 있으며, 용인에는 SK하이닉스 용인 반도체 클러스터와 삼성전자 국가산업단지 조성이 예정되어 있습니다.

하지만 AI 반도체 산업의 핵심인 팹리스(설계) 기업의 약 40%는 여전히 판교에 집중되어 있습니다. AI 반도체 본사 및 R&D 기능은 강남, 판교에 집중되는 반면, 동탄과 용인은 주로 생산 기지 및 협력업체 거점으로서의 역할을 할 것으로 예상됩니다. 따라서 AI 반도체 산업의 성장이 동탄과 용인 지역의 자족 기능을 얼마나 강화할지는 미지수입니다. 용인 플랫폼시티의 경우, 핵심 업무지구 개발보다는 외곽 주거 단지 위주로 사업이 추진되면서 이러한 우려를 더하고 있습니다.

직주근접보다 강력한 '셔세권'의 영향력

부동산 시장에서 직주근접만큼이나 강력한 영향력을 발휘하는 요인으로 '셔세권(셔틀버스+역세권)'이 주목받고 있습니다. 삼성전자, SK하이닉스 등 대기업들은 강남, 판교, 분당 등 수도권 주요 지역까지 무료 셔틀버스를 운행하며, 이는 직원들의 출퇴근 거리 제약을 상당 부분 해소해 줍니다.

특히 AI 반도체 산업 호황으로 임직원들의 소득이 증가하면서, 이들은 더 나은 주거 환경을 찾아 상급지로 이동하는 경향을 보입니다. 부동산 앱 등을 통해 셔세권 단지를 중심으로 한 매수세가 나타나며, 이는 지역 내 집값 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 하지만 역설적으로 교통망이 발달할수록 사람들은 쇼핑이나 문화생활을 위해 서울 등 대도시로 이동하게 되고, 이는 동탄과 같은 신도시가 자족 기능을 상실하고 단순한 베드타운으로 전락할 위험을 높입니다.

업무시설 대신 주거시설 용도변경, 시행사의 속내는?

시행사들이 업무시설 대신 주거시설로 용도변경을 추진하는 데에는 명확한 경제적 동기가 있습니다. 첫째, 동탄과 같은 신도시의 업무시설 수요 자체가 부족합니다. 서울 도심조차 공실 문제가 발생하는 상황에서, 신도시로 기업들이 대거 이전할 유인이 적습니다. 둘째, 상업·업무용지로 지정된 토지가 장기간 매각되지 않는 경우가 많습니다. 2기 신도시 중 광교, 판교를 제외한 지역에서 1,125개 필지의 미매각 토지가 존재하며, 일부는 20년 이상 방치되기도 했습니다.

셋째, 업무시설과 주거시설 간의 평당가 차이가 상당합니다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용하여, 시행사들은 수익성을 극대화하기 위해 주거용 용도변경을 선호하게 됩니다. 이는 결국 지역의 자족 기능을 약화시키고 주거 편의성을 저해하는 결과를 낳을 수 있습니다.