2026년 7월 발표 예정인 세법개정안에 따라 장기보유특별공제(장특공제) 제도가 대폭 개편됩니다. 특히 비거주 1주택자의 경우 공제율이 48%에서 8%로 급감할 수 있어, 지금 바로 세금 시뮬레이션을 통해 대비해야 합니다.
장기보유특별공제(장특공제) 개편, 왜 필요한가요?
장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유하거나 실거주한 경우 양도소득세를 감면해주는 제도입니다. 하지만 현행 제도가 장기 보유 자체에만 초점을 맞춰, 실제 거주하지 않는 다주택자나 비거주자의 투기 수단으로 악용될 수 있다는 지적이 제기되어 왔습니다. 이에 정부는 보유기간 공제를 축소하고 실거주 기간에 대한 공제를 대폭 강화하는 방향으로 제도를 개편하려는 움직임을 보이고 있습니다. 이는 실수요자 중심의 부동산 시장을 유도하고 불필요한 세 부담을 완화하기 위한 조치로 풀이됩니다. 실제로 이재명 대통령은 "안 살면 투기"라는 표현을 사용하며 보유기간 공제 폐지 의지를 밝힌 바 있습니다.
개편안, 비거주 1주택자에게 어떤 영향을 미치나요?
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개편안의 핵심은 보유기간에 따른 공제율(현행 최대 40%)을 폐지하고, 거주기간에 따른 공제율(현행 최대 40%)을 최대 80%까지 확대하는 것입니다. 10년 이상 보유했더라도 실거주 기간이 짧은 비거주 1주택자의 경우, 현재 약 48% 수준의 공제율이 개편 후에는 약 8%까지 급감할 수 있습니다. 예를 들어 양도차익이 5억 원인 경우, 현행 제도 하에서는 약 2.6억 원의 과세표준으로 세금이 계산되지만, 개편 후에는 약 4.6억 원으로 늘어나 수천만 원의 세금 부담이 추가될 수 있습니다. 따라서 비거주 1주택자라면 올해 말까지 양도를 완료하는 것이 세금 측면에서 유리할 수 있습니다.
실거주자에게는 오히려 기회가 될 수 있나요?
반면, 10년 이상 실거주한 1세대 1주택자의 경우 개편안이 오히려 유리하게 작용할 수 있습니다. 거주기간 공제율이 최대 80%까지 확대되면서, 현행 제도와 동일하거나 더 높은 수준의 세금 감면 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 10년 이상 실거주한 경우 현행 제도에서 보유기간 공제 40%와 거주기간 공제 40%를 합쳐 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 개편안 역시 거주만으로 최대 80%까지 공제가 가능하므로, 실거주자에게는 큰 불이익이 없을 것으로 예상됩니다. 오히려 2027년 이후 양도하는 것이 세금 부담 측면에서 더 나을 수도 있습니다.
장특공제 개편, 언제부터 적용되나요?
장기보유특별공제 개편안은 2026년 7월 발표될 세법개정안에 포함될 것으로 예상되며, 2027년부터 시행될 가능성이 높습니다. 다만, 2026년 12월 31일까지 양도를 완료하는 경우에는 현행 제도가 적용됩니다. 따라서 양도세 중과 유예 종료(5월 9일)와 맞물려, 비거주 1주택자에게는 올해가 세금 부담을 줄일 수 있는 마지막 기회가 될 수 있습니다. 전문가들은 자신의 주택 보유 및 거주 기간, 예상 양도차익 등을 종합적으로 고려하여 지금 바로 세금 시뮬레이션을 해볼 것을 권장하고 있습니다. 개인의 상황에 따라 최적의 절세 전략이 달라질 수 있으므로, 필요하다면 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
자세한 개편 내용과 시뮬레이션은 원본 글에서 확인하세요.
