결론부터 말씀드리면, 양산 남부동 청어람아파트 5차 경매 물건은 대항력 있는 임차인의 2억 원 보증금 인수 부담이 해소되어 시세 대비 현저히 낮은 1억 3,370만 원에 진행 중입니다. 2026년 4월 동일 3층 매물이 1억 9,300만 원~1억 9,800만 원에 거래된 점을 고려할 때, 이번 경매는 매우 매력적인 기회가 될 수 있습니다.
양산 남부동 청어람아파트 5차 경매, 왜 주목해야 할까요?
경상남도 양산시 남부동에 위치한 양산신도시아파트 청어람은 삽량초등학교 인근에 자리 잡고 있으며, 주변에 학교와 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 단지 내외부 도로망이 양호하고 대중교통 이용도 편리하여 실거주자들의 꾸준한 관심을 받고 있습니다. 특히 23평형 소형 아파트 거래가 활발하게 이루어지고 있으며, 최근 2026년 1월부터 4월까지 네 달간 11건의 실거래가 기록될 정도로 수요가 꾸준합니다. 이번 경매 물건은 5차 진행 중이며, 최저 매각가는 1억 3,370만 원으로 감정가 1억 9,100만 원 대비 약 30% 낮아진 금액입니다. 이는 2026년 4월 동일 3층 매물의 실거래가(1억 9,300만 원~1억 9,800만 원)와 비교했을 때 상당한 가격 차이를 보입니다.
임차보증금 2억 원 인수 부담, 어떻게 해소되었나요?
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이 경매 물건의 핵심은 바로 임차보증금 2억 원 인수 부담의 해소입니다. 원래 이 아파트의 임차인은 2021년 11월 10일 전입 신고를 마쳐 말소기준권리(2025년 1월 31일)보다 앞선 대항력을 갖추고 있었습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 2억 원 전액을 인수해야 함을 의미했습니다. 이러한 부담 때문에 감정가 1억 9,100만 원의 물건임에도 불구하고 1차부터 3차까지 연속 유찰되는 결과를 낳았습니다. 하지만 2026년 3월 31일, 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수하고, 해당 경매 절차에서 임차권등기가 말소되는 것에 동의하며 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 법원에 제출했습니다. 이로 인해 낙찰자는 더 이상 2억 원의 보증금을 인수할 필요가 없어졌습니다. 이 결정적인 변화 덕분에 4차 입찰에서 최저가가 감정가인 1억 9,100만 원으로 재조정되었으나, 한 차례 더 유찰되어 현재 5차 최저가 1억 3,370만 원으로 진행되고 있는 것입니다.
양산 청어람아파트 실거래가 분석: 시세는 얼마인가요?
양산 남부동 청어람아파트의 최근 실거래가 흐름을 살펴보면, 2026년 1월부터 4월까지 총 13건의 거래가 있었습니다. 특히 이번 경매 물건과 동일한 3층 매물이 2026년 4월에 1억 9,300만 원과 1억 9,800만 원에 각각 거래되었습니다. 이는 현재 5차 경매 최저가인 1억 3,370만 원과 비교했을 때 약 6천만 원 가량의 시세 차이를 보입니다. 다른 층수의 거래 사례를 보더라도 2026년 3월 2층 매물이 1억 7,250만 원, 7층 매물이 2억 3,000만 원에 거래되는 등, 23평형 아파트의 시세는 대체로 1억 7천만 원대에서 2억 5천만 원대 사이를 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 이러한 실거래가 데이터를 바탕으로 볼 때, 5차 경매에서 1억 3,370만 원이라는 최저가는 매우 매력적인 가격대라고 판단됩니다. 물론, 입찰 전 현장 방문을 통해 아파트의 실제 상태를 확인하고, 추가적인 권리 분석을 진행하는 것이 중요합니다. 개인의 자금 상황과 투자 목표에 따라 신중한 결정이 필요합니다.
양산 청어람아파트 경매 시 주의사항은 무엇인가요?
양산 남부동 청어람아파트 경매에 참여할 때 몇 가지 주의사항을 반드시 인지해야 합니다. 첫째, 5차 경매 최저가 1억 3,370만 원은 매우 매력적이지만, 이 가격에 입찰자가 몰릴 가능성이 있습니다. 특히 권리 관계가 명확해진 만큼, 경쟁이 치열해질 수 있습니다. 따라서 6차 경매까지 기다리기보다는 5차에서 선제적으로 입찰하는 전략을 고려해볼 수 있습니다. 둘째, 주택도시보증공사의 확약서 내용과 그 효력을 정확히 이해해야 합니다. 임차권등기 말소 동의 및 보증금 반환 청구권 포기 확약이 법적으로 문제가 없는지, 추후 발생할 수 있는 분쟁의 소지는 없는지 면밀히 검토해야 합니다. 셋째, 5차 입찰에서 유찰될 경우 6차에서는 최저가가 9,359만 원까지 낮아집니다. 하지만 이 시점에는 이미 많은 경쟁자들이 관심을 보일 가능성이 높으므로, 예상보다 높은 가격에 낙찰될 수도 있습니다. 따라서 입찰 전 본인의 자금 계획과 최대 입찰 가능 금액을 명확히 설정하는 것이 중요합니다. 최종적으로, 경매 물건의 정확한 상태와 주변 시세, 그리고 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰에 참여하시길 바랍니다.
자세한 경매 정보는 울산지방법원 경매 5계에 문의하세요.
