이틀 만에 서울 아파트 매물이 2,800개 이상 사라진 이유는 4년 만에 부활한 다주택자 양도세 중과 때문입니다. 이로 인해 집주인들은 매물을 거둬들이거나 증여를 선택하고 있으며, 이는 공급 부족과 월세 상승으로 이어질 전망입니다.
다주택자 양도세 중과 부활, 서울 매물은 왜 급감했나?
지난 10일, 수도권 규제지역에서 다주택자 양도세 중과가 4년 만에 다시 시행되면서 부동산 시장에 큰 충격을 주고 있습니다. 이전에는 한시적 유예 혜택으로 세금 부담이 덜했지만, 이제는 2주택자에게는 기본세율에 20%p, 3주택자 이상에게는 30%p의 중과세율이 추가됩니다. 이러한 세금 부담 증가로 인해 집주인들은 '차라리 안 팔고 버티겠다'는 전략을 취하며 매물을 거둬들이는 현상이 두드러지고 있습니다. 실제로 강동구(-8.9%), 성북구(-6.2%), 강서구(-5.4%) 등 서울 주요 지역에서 매물 감소율이 높게 나타났으며, 서초구(-4.7%)와 같은 전통적인 강세 지역도 예외는 아니었습니다. 반포동의 한 중개업소 관계자는 양도세 부담 때문에 매물을 거둬들이는 분위기라고 전했으며, 이는 사실상 '매물 잠김' 현상으로 이어지고 있습니다.
매물 대신 '증여' 선택, 시장에 어떤 영향을 미칠까?
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매물을 거둬들인 집주인들이 선택하는 또 다른 전략은 바로 '증여'입니다. 남에게 세금 부담을 안고 팔기보다는 자녀에게 자산을 물려주겠다는 판단인데요. 실제로 2026년 4월 기준, 증여 건수는 2,159건으로 3년 4개월 만에 최대치를 기록했으며, 전월 대비 55.7% 급증하는 폭발적인 증가세를 보였습니다. 특히 강남 3구(서초, 강남, 송파)와 노원구 등에서 증여가 활발하게 이루어졌습니다. 이는 시장에 나올 수 있는 매물이 영구적으로 줄어든다는 것을 의미하며, 결국 부동산 공급 부족 현상을 더욱 심화시킬 가능성이 높습니다. 이러한 공급 부족은 장기적으로 집값 상승 압력으로 작용할 수 있습니다.
집주인 부담 전가? 세입자에게 닥칠 '월세 대란' 공포
매물 감소와 양도세 중과 부담 증가는 결국 임대료 상승으로 이어질 확률이 높습니다. 집주인들은 늘어난 보유세와 양도세 부담을 월세로 충당하려는 경향을 보일 것이기 때문입니다. 전문가들은 전·월세 물건이 일시적으로 늘어날 수는 있지만, 임대료 자체가 크게 뛸 수 있다고 경고합니다. 이미 주변 지인들로부터 전세 재계약 시 월세 전환 요구를 받았다는 사례가 늘고 있으며, 이는 서민들의 주거비 부담을 직접적으로 가중시키는 요인이 될 수 있습니다. 특히 15억 원 이하 중저가 아파트에 매수세가 쏠리면서 전세난이 심화될 가능성도 있습니다.
무주택자 및 실거주자를 위한 생존 전략은?
현재와 같은 '매물 잠김' 현상이 심화되는 시기에는 기존과는 다른 전략이 필요합니다. 단순히 가격 하락만을 기다리기에는 공급 절벽이 너무 가파르기 때문입니다. 무주택자나 실거주자라면 다음과 같은 체크리스트를 고려해 볼 수 있습니다. 첫째, 대출 규제와 세금 부담에서 비교적 자유로운 15억 이하 중저가 단지에 집중하는 것이 좋습니다. 둘째, 집주인들의 변심으로 가끔 나오는 급매물은 초단위로 소진되므로 급매물 알림 설정을 필수적으로 해두어야 합니다. 셋째, 전세금을 월세로 전환할 때 법정 전환율을 준수하는지 반드시 확인해야 합니다. 넷째, 간혹 증여 절차 중 포기하고 다시 시장에 나오는 매물을 노리는 것도 하나의 방법입니다. 혼란스러운 시장일수록 정보가 곧 돈이 되므로, 관심 단지의 중개업소에 미리 연락하여 '대기 명단'에 이름을 올려두는 적극성이 필요합니다.
결론: 양도세 중과 부활이 부동산 시장에 미칠 장기적 영향
이번 양도세 중과 부활은 서울 부동산 시장을 '거래 절벽'과 '임대료 상승'이라는 두 가지 키워드로 몰아넣을 것입니다. 정부의 세수 증대 효과와는 별개로, 시장의 공급 동맥경화는 더욱 심화될 수밖에 없습니다. 하지만 위기 속에서 기회를 찾아야 합니다. 매물이 줄어든다는 것은 '똘똘한 한 채'에 대한 집중도가 높아진다는 의미이기도 합니다. 내가 가진 자산의 가치를 지키고 가족의 보금자리를 마련하기 위해, 지금보다 더 예민하게 시장을 모니터링하고 현명한 판단을 내릴 때입니다. 개인의 상황에 따라 최적의 전략은 달라질 수 있으므로, 필요하다면 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.
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