2024 타경 2269 사건은 서울 광진구 중곡동 중곡SK아파트 33평형(전용 84.60㎡) 8층 물건으로, 지하철 7호선 중곡역에서 도보 5분 거리에 위치한 초역세권 아파트입니다. 1회 유찰 후 2026년 6월 1일 2차 입찰이 예정되어 있으며, 권리상 하자가 없어 안전하게 접근 가능한 물건입니다. 본 사건은 동일 번호 내 상가 등 다수 물건이 포함되어 있어, 입찰 시 물건번호 1번을 반드시 기재해야 합니다.
2024 타경 2269, 중곡SK아파트 8층 물건의 권리 분석은 어떻게 되나요?
본 건은 2006년 4월 27일 설정된 근저당권을 말소기준권리로 하여, 이후 설정된 모든 근저당 및 압류는 낙찰과 동시에 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 전혀 없어 매우 안전한 물건입니다. 법원 현황조사 및 전입세대 열람 결과, 조사된 임차인 내역이 없으며 소유자 세대가 직접 점유 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 낙찰자가 별도로 인수해야 할 전세 보증금이 없음을 의미하며, 명도 또한 소유자 점유이므로 인도명령 대상이 됩니다. 다만, 소유자에게 이사비를 선제적으로 제안하여 신속하고 원만하게 퇴거를 유도하는 것이 현명한 명도 전략이 될 수 있습니다.
중곡SK아파트 84.60㎡의 현재 시세와 권장 입찰가는 얼마인가요?
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본 건의 감정가는 7억 8천만 원으로, 2024년 7월 기준 평가액이며 현재 실거래 시세보다 다소 낮게 책정되어 있습니다. KB 일반평균가는 8억 3천 5백만 원 수준이며, 최근 실거래 사례를 보면 2층이 7억 8천 5백만 원, 5층이 8억 4천만 원에 거래되었습니다. 8층 로열층임을 감안한 보수적인 예상 매도가를 8억 4천만 원으로 산정했을 때, 권장 입찰가는 7억 6천 5백만 원 내외입니다. 이를 통해 부대비용 제외 전 약 7천 5백만 원의 안전 마진 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.
2026년 6월 2차 입찰 시 자금 계획 시뮬레이션은 어떻게 되나요?
권장 입찰가 7억 6천 5백만 원을 기준으로, 최대 대출 가능액은 입찰가의 40%인 약 3억 6백만 원입니다. 여기에 취득세(누진세율 적용 약 1,770만 원), 명도 및 기타 부대 비용 약 2,200만 원을 고려하면 총 필요 현금은 약 4억 8천 1백만 원입니다. 이 경우, 예상 마진 7천 5백만 원을 기준으로 세전 투자 수익률은 약 15.5%로 계산됩니다. 개인의 신용도 및 LTV 규제에 따라 실제 대출 가능 금액은 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 금융기관과 상담하여 정확한 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다.
중곡SK아파트 경매 물건, 어떤 점을 주의해야 하나요?
본 건은 사건번호 2024 타경 2269에 물건번호 1번으로 지정되어 있으며, 동일 사건번호 내에 상가 등 여러 물건이 함께 진행되고 있습니다. 이로 인해 초보 입찰자들이 아파트 물건(1번)을 놓치거나 혼동할 수 있습니다. 또한, 2층 물건이 7억 8천 5백만 원에 실거래된 이력이 있어 최저가(6억 2천 4백만 원) 부근에서의 낙찰은 어려울 것으로 보입니다. 따라서 보수적인 시세 분석을 바탕으로 안전 마진을 확보할 수 있는 7억 6천만 원 중반대의 입찰가를 제시하는 것이 합리적인 전략입니다. 명도 과정에서 소유자와의 원만한 합의를 위한 이사비 협상도 고려해야 합니다.
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