비거주 1주택자 매물 증가할까? 2026년 세금 정책 변화와 실제 전망

2026년 기준, 비거주 1주택자 매물이 시장에 쏟아질 것이라는 전망과 달리 실제로는 큰 변화를 기대하기 어렵습니다. 이는 서울 부동산 시장에서 집을 한 번 매도하면 다시 진입하기 어렵다는 인식이 강하기 때문입니다.

비거주 1주택자란 정확히 무엇인가요? (2026년 기준)

비거주 1주택자는 말 그대로 본인 명의의 주택이 단 한 채뿐이지만, 해당 주택에 직접 거주하지 않고 전세나 월세를 놓은 경우를 의미합니다. 예를 들어, 직장 때문에 서울에 집이 있어도 지방에서 거주하거나, 자녀 교육 문제로 다른 지역에 살면서 서울의 집을 임대한 경우가 해당될 수 있습니다. 또한, 지방에 거주하며 자녀의 서울 생활을 위해 서울에 주택을 구매한 경우도 포함됩니다. 정부는 이러한 비거주 1주택자가 보유한 주택을 시장에 매물로 나오게 하기 위해, 세입자가 거주 중인 주택이라도 무주택자가 매수하고 기존 임대차 기간 종료 후 입주하는 조건으로 실거주 유예를 검토하고 있습니다. 이는 다주택자에게 적용했던 양도세 중과 유예와 유사한 맥락으로, 비거주 1주택자에게도 퇴로를 열어주려는 정책적 의도로 풀이됩니다.

비거주 1주택자 매물, 왜 예상보다 늘어나지 않을까요?

겉보기에는 비거주 1주택자에게 매물을 내놓을 유인이 생기는 것처럼 보이지만, 실제 부동산 시장에서는 극적인 매물 증가를 기대하기 어렵다는 시각이 지배적입니다. 가장 큰 이유는 '서울 집을 한 번 팔면 다시 사기 어렵다'는 강력한 인식 때문입니다. 특히 지방이나 수도권 외곽에 거주하며 서울에 유일한 주택을 보유한 경우, 지금 당장 매도하여 현금을 확보하더라도 향후 서울 부동산 시장에 다시 진입할 수 있을지에 대한 확신이 부족합니다. 이미 서울 집값이 상당한 수준으로 상승했으며, 토지거래허가제나 강화된 대출 규제 등이 이러한 진입 장벽을 더욱 높이고 있습니다. 이는 단순한 심리적 불안감을 넘어, 실제 부동산 시장에서 높은 선호도를 보이는 지역(강남, 송파, 서초, 마포 등)의 경우 한 번 매도하면 재진입이 매우 어렵다고 느끼는 전문가들의 분석이 뒷받침합니다. 따라서 상당수의 비거주 1주택자는 세금 부담이 발생하더라도 '일단 보유하자'는 선택을 할 가능성이 높습니다.

매물 잠김 현상, 과거 다주택자 사례로 본 정책의 아이러니

이러한 '매물 잠김' 현상은 과거 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점에서도 유사하게 나타났습니다. 세금 부담을 피하려는 급매물이 나올 것이라는 기대와 달리, 유예 기간이 끝난 후에는 오히려 매물이 줄어드는 경향을 보였습니다. 급하게 팔아야 했던 사람들은 이미 매도를 마쳤고, 남은 사람들은 늘어난 세금 부담 때문에 매도를 주저하게 된 것입니다. 이는 부동산 세금 정책의 복잡성을 보여줍니다. 세금을 강화하면 매물이 늘어날 것이라는 정책적 기대와 달리, 과도한 세금 부담은 오히려 주택 보유를 유도하거나 증여, 실거주 전환 등의 다른 선택지를 택하게 만들 수 있습니다. 시장은 정책의 의도대로만 움직이지 않으며, 예상치 못한 방식으로 반응할 수 있음을 시사합니다.

비거주 1주택자의 다양한 선택지와 시장 영향

비거주 1주택자 역시 비슷한 상황에 놓일 수 있습니다. 장기보유특별공제 축소나 강화된 세금 정책의 압박으로 일부는 매도를 선택할 수 있지만, 상당수는 현재 거주지를 유지하거나 해당 주택으로 직접 이주하는 방안을 고려할 가능성이 높습니다. 특히 해당 주택의 입지가 우수하거나 자금 여력이 충분한 경우, 매도보다는 보유를 선택할 확률이 높습니다. 여기서 주목해야 할 점은 공급의 '순증'이 어렵다는 것입니다. 비거주 1주택자가 서울의 집을 팔고 다른 서울의 집으로 갈아타는 경우, 시장에 매물 하나가 나오는 동시에 다른 매물 하나가 사라지는 효과가 발생하여 전체 공급량이 크게 늘었다고 보기 어렵습니다. 오히려 주택 수요가 이동하는 것에 가깝습니다. 또한, 비거주 1주택자가 직접 거주하게 되면 해당 주택의 임차인은 이주해야 하므로, 전월세 시장에서는 오히려 매물이 줄어드는 효과가 발생할 수 있습니다. 이는 현재 불안정한 전월세 시장 상황에서 더욱 민감한 문제로 작용할 수 있습니다.

매수자 입장에서 비거주 1주택자 매물 접근 시 유의사항

정부가 세입자가 있는 비거주 1주택자의 매도를 허용하더라도, 실제 거래까지는 여러 과정과 시간이 소요될 가능성이 큽니다. 매수자는 기존 임대차 계약 만료 시점, 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부, 잔금 지급 및 대출 가능 여부 등 복잡한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 토지거래허가구역 내의 주택이라면, 매수자가 무주택자라 할지라도 일정 기간 내 실거주해야 하는 조건이 붙을 수 있습니다. 따라서 단순히 '서울 집을 싸게 살 수 있다'는 기대감만으로 접근하기보다는, 입주 가능 시점과 자금 계획, 거주 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 입주 시점에 제약이 있는 매물은 가격적인 메리트가 충분하지 않다면 오히려 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 비거주 1주택자 매물에 관심을 가진 무주택자라면, 꼼꼼한 사전 조사와 전문가의 조언을 구하는 것이 현명합니다.