결국 키맞추기가 정답이다. 김용범 청와대 정책실장의 부동산 간담회 발언을 바탕으로, 실제 경험자가 실수요자를 위한 핵심 전략을 정리했습니다. 2026년 부동산 시장에서 성공적인 내 집 마련을 위한 인사이트를 얻어가세요.
김용범 정책실장, 장기보유특별공제 개편 시사 이유는?
김용범 청와대 정책실장은 최근 부동산 관련 기자 간담회에서 장기보유특별공제(장특공제) 제도 개편 가능성을 언급했습니다. 현재 장특공제는 부동산 3년 이상 보유 시 양도 차익 일부를 공제해주며, 1세대 1주택자가 10년 이상 보유 및 실거주하면 최대 80%까지 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 이 제도는 본래 집값 상승기에 실수요자의 부동산 소유를 장려하기 위해 설계되었으나, 실거주 여부와 무관하게 다주택자에게도 상당한 세금 혜택이 돌아간다는 비판이 제기되어 왔습니다. 특히 거주 기간과 보유 기간 공제율이 동일하게 40%인 점이 실거주 중심 정책에 부합하는지에 대한 의문이 제기되며 제도 개선의 필요성이 강조되었습니다. 이는 정부가 장특공제를 전면 폐지하지는 않되, 실수요자에게 더욱 유리한 방향으로 제도를 변경하겠다는 의지를 보여주는 신호로 해석됩니다. 즉, 다주택자에게 유리했던 기존의 틀을 벗어나 실수요자 중심으로 정책 방향을 전환하겠다는 의미입니다.
다주택자 양도세 중과 유예 종료 후 부동산 시장 변화는?
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정부의 부동산 정책은 다주택자가 시장에 미치는 영향을 꾸준히 고려해왔습니다. 최근 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예가 종료되었음에도 불구하고, 시장에서는 매물 잠김 현상 대신 오히려 매물이 증가하며 일부 지역의 집값 안정화에 기여하는 분위기입니다. 정부는 다주택자에 대한 세제 혜택이 부동산 시장 양극화의 핵심 원인이라고 보고 예민하게 대응하고 있습니다. 김용범 실장의 발언에 따르면, 지난해 강남 3구 및 용산 등 고가 아파트 지역에서 매물이 약 46% 증가했으며, 서울 아파트 거래량 역시 최근 5년 평균 대비 2.1배 증가했습니다. 이러한 통계는 다주택자의 매물이 실수요자의 구매로 이어져 자산 격차를 줄이는 데 긍정적인 영향을 미쳤다는 시각도 존재합니다. 하지만 이러한 현상이 일시적인 것인지, 아니면 지속적인 추세로 이어질지는 좀 더 지켜볼 필요가 있습니다. 수도권 외곽 지역에서는 15억 원 이하 실수요 중심의 아파트 매매가 꾸준히 증가하는 추세이며, 젊은 세대가 대출을 활용해 실거주 주택을 구매하는 긍정적인 움직임도 보입니다. 다만, 이는 제한적인 공급 부족 문제와 맞물려 새로운 과제가 될 가능성도 배제할 수 없습니다.
부동산 시장 안정화를 위한 공급 확대와 대출 규제 균형
실수요자 중심의 정책이 강조되면서, 정부는 공급 확대와 대출 규제를 통해 부동산 시장의 안정적인 관리를 꾀하고 있습니다. 수도권 공공주택 6만 호 공급 계획은 기존 일정에 따라 진행될 예정이지만, 실제 시장에 미치는 실효성에 대해서는 의문이 제기됩니다. 반면, 투기 수요를 차단하기 위한 대출 규제는 더욱 강화되는 추세입니다. 실수요자와 직접적인 관련이 없는 대출을 원천적으로 차단하려는 움직임은 투기 예방의 핵심 전략으로 자리 잡고 있습니다. 이러한 정책 기조 속에서, 과거 15억 원 대출 규제 기준은 향후 서울의 일부 지역 아파트 가격이 15억 원 수준으로 '키 맞추기'를 할 것이라는 예측을 뒷받침했습니다. 당시 많은 사람들이 서울의 핵심 지역에 주목했지만, 부동산을 잘 아는 젊은층은 입지가 좋은 비핵심 지역에 관심을 보였습니다. 이는 결국 서울의 주요 핵심 지역 외 나머지 지역의 평당가를 상승시켜 부동산 문제를 완화하려는 정부의 의도로 해석될 수 있습니다.
'키맞추기' 정책이 실수요자에게 미치는 영향은?
정부의 '키맞추기' 정책은 자산 격차 완화를 목표로 하지만, 이면에는 비핵심 지역의 가격 상승이라는 결과를 낳을 수 있습니다. 이로 인해 무주택자나 사회 초년생들은 자신이 거주할 수 있는 지역의 가격이 상승하면서 상대적 박탈감을 느낄 수 있습니다. 마치 '벼락거지'가 된 것처럼 말이죠. 최근 주식 시장의 상승으로 인한 포모(FOMO, Fear Of Missing Out) 현상처럼, 부동산 뉴스만 보고 집값이 하락할 것이라 단정하는 것은 어리석을 수 있습니다. 정작 내 집 마련의 순간이 왔을 때, 자신도 모르게 올라버린 집값을 보며 후회하게 될 가능성이 높습니다. 따라서 현재 상황을 냉철하게 분석하고, 자신에게 맞는 전략을 세우는 것이 중요합니다. 무주택자라면 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서 서울 핵심지 또는 그 주변의 가치 있는 지역을 빠르게 파악하고 영끌(영혼까지 끌어모아)하여 매수하는 것을 고려해야 할 시점입니다. 이미 늦었다고 생각할 때가 가장 빠를 수 있습니다. 임대주택 공급 정책의 이면에는 특정 거주민에 대한 인식이 깔려있을 수 있으며, 이는 공급 확대 정책의 본질적인 의미를 퇴색시킬 수 있습니다.
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