2026년 물류창고 시장은 이커머스 성장 둔화와 공급 과잉의 영향으로 상온 공실률 10~15%, 저온 공실률 40% 이상이 지속될 전망입니다. 하지만 신규 공급 감소로 점진적인 공실 완화가 예상되며, 스마트 물류센터 고도화가 가속화될 것입니다.
2026년 물류창고 시장, 이커머스 성장 둔화와 공급 과잉의 현주소는?
코로나19 팬데믹 기간 동안 폭발적으로 성장했던 이커머스 시장은 2024년 현재 성장세가 둔화되는 양상을 보이고 있습니다. 통계청 온라인쇼핑동향에 따르면 2024년 온라인쇼핑 거래액은 228조 원으로, 2020년 161조 원 대비 약 41% 증가했지만, 성장률 자체는 이전보다 낮아졌습니다. 이러한 이커머스 시장의 변화는 물류창고 시장에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 특히 2020년~2022년 사이 연평균 119건으로 급증했던 수도권 물류센터 인허가 건수는 2023년 하반기부터 247만 5천 ㎡로 감소하며 공급 과잉의 신호탄을 쏘아 올렸습니다. 실제로 2023년 기준 수도권 상온 물류창고 공실률은 10%를 넘어섰고, 저온창고 공실률은 40% 이상으로 극심한 공급 과잉 상태를 보이고 있습니다. 이는 2021년 역대 최저 공실률을 기록하며 임차 경쟁이 치열했던 때와는 확연히 다른 모습입니다. 경험상, 이러한 공급 과잉은 임대료 하락 압력으로 작용하며 시장의 전반적인 수익성을 악화시킬 수 있습니다.
권역별 물류창고 공실률 및 임대료 차이점은?
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물류창고 시장은 권역별로 뚜렷한 편차를 보입니다. 수도권 동남권(이천, 용인)의 상온 평균 임대료는 3.3㎡당 약 3.2만 원 수준으로, 이는 이커머스와 3PL(제3자물류) 업체의 집중 입지 특성을 반영합니다. 반면 중남부권은 약 2.54만 원, 서부권은 약 3.0만 원 수준으로 상대적으로 낮은 임대료를 형성하고 있습니다. 특히 저온창고의 경우, 새벽배송 경쟁 완화로 수요는 줄었으나 공급은 이미 넘쳐나는 상황이라 40% 이상의 높은 공실률이 지속되고 있으며, 임대료 역시 상온 대비 높은 수준을 유지하고 있습니다. 2023년 기준, 동남권 저온창고 임대료는 약 5.9만 원, 중남부권은 약 4.97만 원, 서부권은 약 5.5만 원 수준입니다. 이러한 권역별 차이는 물류 동선, 비용 효율성 등을 고려하는 기업들에게 중요한 의사결정 요소가 됩니다. 실제 물류센터를 운영하는 기업들은 각 권역의 특성을 면밀히 분석하여 최적의 입지를 선정해야 합니다.
2024년 물류창고 임차 시장, 주요 거래 주체 변화는?
2024년 수도권 물류센터 임차 시장에서는 3PL 업체의 비중이 증가한 반면, 이커머스와 유통 업체의 비중은 소폭 감소하는 추세를 보였습니다. 이는 알리익스프레스, 테무 등 중국계 이커머스 플랫폼과의 경쟁 심화와 국내 중소 이커머스 업체의 통폐합 및 폐업 증가에 따른 결과로 분석됩니다. 또한, 투자 주체 측면에서도 변화가 감지됩니다. 저금리 시대에 블라인드 펀드와 외국계 자본이 물류센터를 적극적으로 매입하던 2020~2022년과는 달리, 2024년에는 전체 거래의 약 38%가 NPL(부실채권) 성격의 거래로 이루어졌습니다. 이는 실질적인 시장 거래가 위축되었음을 의미하며, 이제는 장기 임차 계약이 확정된 코어 자산 중심으로만 투자가 이루어지는 선별적인 시장으로 전환되었음을 보여줍니다. 경험상, 이러한 시장 변화는 투자자들에게 더욱 신중한 접근을 요구합니다.
2025~2026년 물류창고 시장 전망 및 주의사항은?
2025년부터 신규 물류창고 공급이 급감할 것으로 예상됨에 따라, 향후 공실률은 점진적으로 완화될 전망입니다. 특히 스펙이 우수한 자산을 중심으로 공실이 해소될 것으로 보이며, 2025년 1분기에는 상온 및 저온 창고 모두 공실률 하락 전환이 감지될 것으로 예상됩니다. 또한, 공실 해결을 위한 저온 창고의 상온 용도 변경 사례가 증가하고, 수요 맞춤형 개발 방식인 BTS(Build-to-Suit)가 주류로 자리 잡을 것입니다. AI와 로봇 자동화를 결합한 스마트 물류센터 고도화 역시 표준으로 정착될 것으로 보입니다. 하지만 공급 감소에도 불구하고, 여전히 높은 수준의 공실률이 유지될 가능성이 있으며, 특히 저온 창고의 경우 구조적 공급 과잉 문제가 단기간에 해소되기 어려울 수 있습니다. 따라서 투자 및 임차 결정 시에는 이러한 시장 변화와 잠재적 위험 요인을 충분히 고려해야 합니다. 개인의 투자 상황이나 사업 계획에 따라 최적의 전략은 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.
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