다주택자 증여 폭증 이유 2026: 부담부 증여 vs 저가 양도세 총정리

다주택자 증여가 폭증하는 이유는 5월 10일부터 적용되는 양도소득세 중과세율 때문입니다. 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산되어 최고 82.5%까지 세율이 높아지므로, 이를 피하기 위해 부담부 증여나 저가 양도 방식을 선택하는 것입니다.

다주택자 양도소득세 중과세율 82.5% 폭탄의 실체는 무엇인가요?

2026년 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 대폭 강화됩니다. 현재 6~45%인 기본세율에 더해, 2주택자는 20%p, 3주택 이상 소유자는 30%p가 추가로 가산됩니다. 여기에 지방소득세 10%까지 합하면 최고 실효세율이 82.5%에 달하게 됩니다. 이는 1억 원의 양도 차익이 발생했을 때 약 8,250만 원을 세금으로 납부해야 하는 수준으로, 사실상 매도를 포기하게 만드는 강력한 신호로 작용합니다. 이러한 세금 부담을 피하고자 많은 다주택자들이 증여나 직거래와 같은 우회로를 모색하고 있습니다.

매도 대신 증여·직거래가 폭증하는 이유는 무엇인가요?

실제로 부동산 거래 데이터는 이러한 현상을 명확히 뒷받침합니다. 2026년 4월 기준, 서울 지역의 집합건물 증여 건수는 전월 대비 47.2% 폭증한 1,980건을 기록했으며, 전국적으로도 5,560건이 발생하여 3년 4개월 만에 최고치를 경신했습니다. 특히 송파구는 96% 폭증한 161건으로 가장 두드러졌으며, 양천구, 노원구, 서초구 등도 높은 증가율을 보였습니다. 또한, 중개업소를 거치지 않는 아파트 직거래 비율도 급증하여 4월에는 전체 거래량의 5.15%를 차지했으며, 서초구의 경우 15.8%에 달하는 높은 비중을 기록했습니다. 이는 다주택자들이 양도세 폭탄을 피하기 위해 자녀에게 직접 집을 넘기거나 저가로 양도하는 방식을 적극적으로 활용하고 있음을 보여줍니다.

부담부 증여와 가족 간 저가 양도, 어떤 절세 전략이 유리한가요?

다주택자들이 82.5%에 달하는 양도소득세 중과를 피하기 위해 주로 활용하는 두 가지 전략은 부담부 증여와 가족 간 저가 양도입니다. 부담부 증여는 전세보증금이나 담보대출 등 채무를 자녀에게 함께 넘기는 방식으로, 승계된 채무를 제외한 금액에 대해서만 증여세가 부과됩니다. 반면, 저가 양도는 가족 등 특수관계인에게 일반 시세보다 현저히 낮은 가격으로 부동산을 직거래하는 방식입니다. 최근 3개월 실거래가 대비 30% 할인 또는 3억 원 중 적은 금액 내에서 거래 시 증여세가 면제될 수 있습니다. 강남권에서 급증하는 직거래의 상당수는 자녀의 취득 자금 부담을 덜어주기 위한 저가 양도일 가능성이 높으며, 이는 합법적인 테두리 안에서 3억 원을 할인해 주는 효과를 가져옵니다.

토지거래허가구역 잔금 및 전입 유예 마감 조건은 어떻게 되나요?

아직 완전히 기회가 끝난 것은 아닙니다. 정부는 토지거래허가구역의 행정 지연을 고려하여 보완책을 마련했습니다. 원칙적으로 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 토지거래허가 신청을 완료하면 특례 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 지역별로 소유권 이전 등기를 완료해야 하는 최종 마감일이 다릅니다. 강남 3구(서초, 강남, 송파)와 용산구는 9월 9일까지, 그 외 서울 21개 구 및 경기 12개 지역은 11월 9일까지 잔금 지급 및 양도 절차를 완료해야 합니다. 또한, 계약 종료일까지 입주를 유예할 수 있는 조건도 있습니다. 2026년 2월 12일 이전에 체결된 임대차 계약의 경우, 5월 9일까지 허가 신청 시 최장 2028년 2월 11일까지 입주를 미룰 수 있습니다. 단, 2월 12일 이후 갱신된 계약은 이 혜택을 받을 수 없으므로 계약 갱신일을 반드시 확인해야 합니다.

다주택자 증여 시 주의해야 할 점은 무엇인가요?

부담부 증여 시 자녀가 승계받는 채무액에 대해서는 양도소득세가 과세된다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 증여받은 부동산을 추후 자녀가 다시 매도할 때 발생하는 양도차익에 대한 세금 부담도 고려해야 합니다. 저가 양도의 경우, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래하면 증여세 외에 증여 의제 규정에 따라 양도소득세가 추가로 과세될 수 있습니다. 따라서 각 제도의 세금 계산 방식과 잠재적 위험을 충분히 이해하고 전문가와 상담 후 신중하게 결정하는 것이 중요합니다. 개인의 자산 상황 및 가족 관계에 따라 최적의 절세 전략이 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.