10억 벌었는데 세금이 고민이라면? 2026년 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 부동산 시장에 큰 변화를 예고합니다. 이 날짜 이후 세금 부담이 최대 2배까지 늘어날 수 있어, 미리 대비하는 것이 중요합니다.
다주택자 양도세 중과 유예, 왜 종료되나요?
2022년 5월 10일부터 4년간 한시적으로 시행되었던 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일부로 종료됩니다. 이 유예 기간 동안에는 다주택자도 일반세율로 주택을 양도하고 장기보유특별공제(장특공) 혜택을 받을 수 있었습니다. 하지만 유예 종료 후인 5월 10일부터는 조정대상지역 내 다주택자에게 기본세율에 추가 세율이 부과됩니다. 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 가산되며, 장특공 적용도 배제됩니다. 전문가들은 이로 인해 세금 차이가 최대 2배 이상, 고가 주택의 경우 5억 원 이상의 세 부담 증가가 발생할 수 있다고 경고합니다. 실제로 보유 주택 현황과 양도 시점, 지역에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있으므로, 본인의 상황을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.
5월 9일 이후, 어떤 변화가 예상되나요?
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양도세 중과 유예 종료 직전인 4월과 5월에는 세금 부담을 피하려는 다주택자들의 급매물이 일부 출회될 수 있습니다. 하지만 이러한 급매물이 시장에 유의미한 영향을 미치려면 매수자의 대출 여력이 뒷받침되어야 합니다. 현장 분위기에 따르면, 중과세 부활 시 주택을 매도하겠다는 다주택자가 70~80%에 달하지만, 급매로 수억 원을 낮춰 파는 선택은 쉽지 않을 것이라는 전망이 우세합니다. 오히려 유예 종료 이후에는 '매물 잠김(Lock-in)' 현상이 심화될 가능성이 높습니다. 다주택자들이 세금 부담을 피해 매물을 거둬들이면서 시장에 공급이 줄어들고, 이는 역설적으로 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려도 나옵니다. 따라서 5월 10일 이후에는 매물 자체가 줄어드는 현상을 유의해야 합니다.
중과 유예 연장 가능한 예외 규정은 무엇인가요?
정부는 토지거래허가구역 내 거래 혼란을 줄이기 위해 특정 요건을 충족하는 경우 중과 유예를 추가로 적용하는 보완 조치를 마련했습니다. 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청을 완료하고, 허가 후 매매 계약을 체결한 뒤 계약일로부터 4~6개월 내 잔금 또는 등기를 완료하는 경우입니다. 특히 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 소재 주택은 4개월(2026년 9월 9일까지) 내, 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역 주택은 6개월(2026년 11월 9일까지) 내 잔금/등기 완료 시 일반세율 적용이 가능합니다. 이 조건에 해당한다면 5월 9일 이후에도 중과세 부담 없이 주택을 양도할 수 있으므로, 본인이 소유한 주택이 해당 지역에 속하는지, 계약 및 잔금 일정이 어떻게 되는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
다주택자, 무주택자, 투자자별 핵심 전략은?
다주택자라면 5월 9일 이전에 매도를 고려하는 것이 마지막 기회가 될 수 있습니다. 매도 대신 증여를 선택할 경우 증여세, 취득세 등 추가 비용을 함께 계산해야 하며, 장기 보유 계획이라면 종합부동산세 부담까지 종합적으로 검토해야 합니다. 특히 토지거래허가구역 내 주택 보유자는 보완 조치 요건을 반드시 확인하세요. 무주택자 및 실수요자에게는 유예 종료 직전인 4~5월이 급매물을 통한 저가 매수 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이후 매물 잠김 현상으로 매물이 줄어들 수 있다는 점과 금리 및 대출 규제 변화를 함께 체크해야 합니다. 투자자 관점에서는 강남 고가 아파트 시장의 변화가 전국 부동산 시장의 신호탄이 될 수 있으므로, 조정 가능성을 열어두고 분할 접근 전략을 고려하는 것이 좋습니다.
양도세 중과 재개 시 주의할 점은 무엇인가요?
가장 큰 주의점은 중과세율 재적용으로 인한 세금 폭탄입니다. 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 추가되는 만큼, 양도소득세 계산 시 세율 변화를 반드시 반영해야 합니다. 또한, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 적용이 배제되므로, 보유 기간이 길더라도 공제 혜택을 받을 수 없다는 점을 인지해야 합니다. 일부에서는 중과세 부담이 크더라도 급매로 손해 보며 팔기보다 차라리 10년을 더 보유하겠다는 다주택자도 많아, 오히려 매물이 줄어드는 '매물 잠김' 현상이 나타날 수 있습니다. 이러한 시장 변화를 고려하여 신중하게 매도 또는 보유 결정을 내려야 하며, 개인 상황에 따라 세무 전문가와 상담하여 최적의 절세 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
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