나대지(건축물 없는 토지)를 매입하여 재개발 구역의 조합원이 될 수 있는지 궁금하시죠? 2026년 기준, 서울시 조례에 따라 토지 면적이 90㎡ 이상이고, 매도인이 해당 구역 내 다른 물건을 소유하지 않은 단독 조합원이며, 관리처분계획인가 전에 소유권 이전 등기를 완료할 수 있다면 조합원 자격 확보가 가능합니다.
나대지 토지 면적별 조합원 자격은 어떻게 되나요? (2026년)
재개발 사업에서 건축물 없는 나대지를 매입하여 조합원 자격을 얻기 위한 가장 중요한 기준은 바로 토지 면적입니다. 서울시 조례에 따르면, 나대지 소유자는 면적에 따라 조합원 자격 부여 여부가 달라집니다. 면적이 90㎡ 이상인 경우 단독 조합원 자격을 얻을 수 있어 가장 유리합니다. 하지만 30㎡ 이상 90㎡ 미만인 경우에는 사업 시행 방식에 따라 무주택자 요건을 충족하고 지목 및 현황이 도로가 아닌 등의 까다로운 조건을 모두 만족해야만 분양권을 받을 수 있습니다. 30㎡ 미만의 토지를 소유한 경우에는 현금 청산을 받을 확률이 매우 높으므로, 투자 시 면적 기준을 최우선으로 확인해야 합니다. 실제로 많은 투자자들이 이 면적 기준 때문에 조합원 자격을 놓치는 경우가 많습니다.
투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한 규정은 어떻게 되나요?
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한남5구역과 같이 재개발이 진행 중인 투기과열지구에서는 조합원 지위 양도에 대한 엄격한 규제가 적용됩니다. 일반적으로 관리처분계획인가 전까지는 매수자가 조합원 지위를 승계하는 것이 가능합니다. 현재 한남5구역은 사업시행계획인가 단계를 밟고 있어 관리처분계획인가 전이므로, 나대지를 매수하면 조합원 지위 승계가 원칙적으로 가능합니다. 하지만 주의해야 할 점은, 만약 잔금을 치르기 전에 관리처분계획인가가 고시된다면 상황이 달라진다는 것입니다. 이 경우에는 '10년 보유 및 5년 거주'와 같은 매우 엄격한 예외 요건을 갖춘 매물만 조합원 지위 승계가 가능해집니다. 특히 나대지는 주택이 아니므로 실제 거주가 불가능하여 5년 거주 요건을 채울 수 없기 때문에, 관리처분계획인가 이후에는 조합원 승계가 사실상 어렵다고 볼 수 있습니다. 따라서 사업 진행 속도를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.
'다물권자' 여부 확인, 왜 필수인가요?
나대지 매입 시 반드시 확인해야 할 또 다른 중요한 사항은 매도인이 해당 구역 내에 다른 부동산(빌라, 상가, 다른 토지 등)을 소유하고 있는지 여부, 즉 '다물권자'인지 확인하는 것입니다. 만약 판매자가 한남5구역 내에 나대지 외에 다른 물건을 추가로 소유하고 있다면, 매수자는 나대지만 매입하더라도 단독 조합원 자격을 얻지 못하고 판매자와 공동 조합원이 되어 분양권을 하나만 나눠 가져야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 재산상의 손실로 이어질 수 있으므로, 계약 전에 반드시 매도인이 해당 나대지 외에 다른 부동산을 소유하고 있지 않은지 공식적으로 확인하는 절차가 필수적입니다. 조합 사무실을 통해 이 부분을 명확히 확인하는 것이 안전합니다.
재당첨 제한 및 취득세 관련 주의사항은 무엇인가요?
나대지를 매입하여 조합원이 되려는 경우, 매수자 본인 및 세대원 전원이 과거 5년 이내에 투기과열지구 내 정비사업에서 분양 대상자로 선정된 이력이 없어야 합니다. 재당첨 제한 대상에 해당하면 조합원 자격이 제한될 수 있으므로, 본인의 청약 이력을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 나대지는 주택이 아니므로 취득세가 4.6%로 고정되어 있다는 장점이 있습니다. 이는 주택 수에 따라 달라지는 일반 주택의 취득세율보다 유리할 수 있습니다. 하지만 앞서 강조했듯이 거주 요건을 채울 수 없다는 점 때문에 사업 진행 속도, 특히 관리처분계획인가 시점을 면밀히 고려해야 합니다. 계약 전 반드시 해당 토지의 조합원 자격 여부를 한남5구역 조합 사무실에 공식적으로 확인하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
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