공사대금 미지급 시 유치권 성립 여부와 법적 대응 2026

공사대금 7,200만 원을 받지 못한 시공사가 건물 전체에 유치권을 행사하며 건물주와 4억 원 규모의 법적 분쟁에 휘말린 실제 사례를 통해 유치권의 성립 요건과 법적 대응 방안을 자세히 알려드립니다.

공사대금 미지급 시 유치권이란 무엇이며 어떻게 행사되나요? 2026

2021년 3월, 경기도 화성시에서 건물주 민수는 총 공사비 28억 원 중 잔금 7,200만 원 지급을 거부했습니다. 인테리어 시공사 대표 경호는 계약금액 1억 2,000만 원 중 4,800만 원만 받은 상태였습니다. 민수는 마감재 들뜸, 바닥 타일 시공 불량 등을 이유로 잔금 지급을 보류했지만, 경호는 이를 받아들이지 않았습니다. 결국 경호는 2021년 4월, 화성시청에 유치권 신고서를 제출하며 법적 절차에 돌입했습니다. 유치권은 채무자가 채무 전부를 변제할 때까지 채무자의 물건을 점유하고 그 물건에 대해 우선변제권을 행사할 수 있는 권리입니다. 이는 채권자의 정당한 권리 행사 수단이지만, 경우에 따라서는 건물주에게 심각한 재산상의 피해를 야기할 수 있습니다.

건물주가 유치권 행사로 인해 겪는 구체적인 피해는 무엇인가요?

경호의 유치권 신고로 인해 건물주 민수는 즉각적인 어려움에 직면했습니다. 2층 학원 원장과 3층 사무실 임차인은 유치권이 설정된 건물에는 입주할 수 없다며 계약 해지를 통보했고, 이로 인해 민수는 보증금 반환 및 위약금으로 1억 2,000만 원의 손해를 입었습니다. 또한, 은행에서는 건물의 담보 가치 산정이 어렵다는 이유로 추가 대출을 거부했습니다. 결국 민수는 4층 인테리어 공사비 3억 원을 마련하기 위해 사채를 사용해야 했고, 월 이자만 15,000원을 초과하는 상황에 이르렀습니다. 시공사 대표 경호는 잔금 7,200만 원과 지연 이자 300만 원, 총 7,500만 원의 지급을 요구하며 유치권 취하를 조건으로 내걸었으나, 민수는 이를 협박으로 느껴 법적 공방을 이어가게 되었습니다.

법원에서 유치권 성립 여부와 공사대금 지급 범위를 어떻게 판단하나요?

법정에서 건물주 민수 측 변호인은 유치권이 성립하지 않는다고 주장했습니다. 핵심 근거는 인테리어 공사가 건물 자체의 가치를 높이는 것이 아니라 내부를 꾸미는 것에 해당하므로, '건물에 관하여 생긴 채권'으로 볼 수 없다는 것이었습니다. 또한, 감정 결과 공사 하자가 2,800만 원 상당이므로 시공사가 받을 수 있는 금액은 7,200만 원이 아닌 4,400만 원에 불과하며, 유치권 행사는 정당한 권리 행사가 아닌 협박 수단으로 악용된 것이라고 주장했습니다. 반면, 시공사 경호 측 변호인은 인테리어 공사 역시 건물의 가치를 높이는 행위이므로 건물에 관하여 생긴 채권이 맞다고 반박했습니다. 공사 하자에 대한 주장은 일방적이며, 계약대로 성실히 시공했으므로 유치권 신고는 민법상 보장된 정당한 권리 행사라고 주장했습니다. 임차인 이탈 역시 대금 지급 거부로 인한 결과라고 덧붙였습니다. 판사는 이 두 상반된 주장을 바탕으로 유치권 성립 여부와 손해배상 범위를 심리했습니다.

공사대금 분쟁 시 유치권 남용과 관련된 법적 주의사항은 무엇인가요?

이 사건은 단순한 공사대금 분쟁을 넘어, 정당한 권리 행사와 권리 남용 사이의 첨예한 대립을 보여줍니다. 건물주 입장에서는 공사 하자나 대금 미지급 시 건물이 묶이는 유치권으로 인해 막대한 재산상의 손해를 볼 수 있습니다. 반대로 시공사 입장에서는 정당한 노무비와 자재비를 받지 못했을 때, 유치권을 통해 채권을 확보하려는 것은 법적으로 보장된 권리입니다. 따라서 공사대금 지급을 둘러싼 분쟁 발생 시, 양측 모두 법률 전문가와 상담하여 자신의 권리를 정확히 파악하고 법 테두리 안에서 합리적인 해결책을 모색하는 것이 중요합니다. 특히 건물주 입장에서는 유치권 신고가 접수되면 즉시 법원에 유치권 부존재 확인 소송 등을 제기하여 건물의 자유로운 거래 및 담보 가치 유지를 위한 조치를 취해야 합니다. 이 과정에서 개인의 상황에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다.