2026년 5월 9일부터 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료되면서, 규제 지역 내 다주택자들의 세금 부담이 크게 늘어납니다. 특히 조정대상지역 2주택자는 최고 71.5%의 실효 세율을 적용받게 되어, 장기보유특별공제 혜택까지 사라지면서 세금 부담이 더욱 가중될 전망입니다.
다주택자 양도세 중과, 얼마나 더 내야 하나요?
양도세 중과 유예 종료로 인해 다주택자가 주택을 매도할 때 가장 큰 타격은 두 가지입니다. 첫째, 다주택자에 대한 중과세율(20%p)이 추가로 적용됩니다. 조정대상지역 내 2주택자가 주택을 매도할 경우, 기본세율 최고 구간(45%)에 중과세율(20%p)을 더해 최고 65%의 세율이 적용되며, 여기에 지방소득세 10%를 포함하면 실효 세율은 71.5%에 달합니다. 둘째, 장기보유특별공제(최대 20%)가 전면 배제됩니다. 이는 10년 이상 장기 보유하며 상당한 양도차익을 실현한 경우, 공제 혜택이 사라지면서 체감하는 세금 부담이 훨씬 커짐을 의미합니다. 따라서 매도를 고려한다면, 보유세와 양도세 중과액을 면밀히 비교하여 최적의 시점을 결정해야 합니다.
권역별 단지, 양도세 부담은 어떻게 달라지나요?
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전용 84㎡(34평형) 주택을 약 10년간 보유한 후 매도한다고 가정했을 때, 권역별 주요 단지의 양도세 부담 변화는 다음과 같습니다. 강동구 고덕그라시움의 경우 예상 매도가 25억 원, 10년 전 취득가 약 8억 원으로 추정 시, 중과 유예 시 약 6억 원대 세금이 현재 중과 적용 시 약 11억 1천만 원으로 약 5억 원 증가합니다. 송파구 헬리오시티(예상 매도가 28억 원)는 약 6억 원, 마포구 DMC상암센트럴파크(예상 매도가 12억 원)는 약 1억 7천만 원의 세금 증가가 예상됩니다. 이는 고덕그라시움과 헬리오시티처럼 양도차익이 큰 단지일수록 세금 부담이 수억 원대로 늘어나는 반면, 15억 이하 구간인 DMC상암센트럴파크는 절대적 세액은 낮지만 세금 부담률 증가 폭이 커 자산 정리 속도가 빨라질 수 있음을 시사합니다.
주택 가격 구간별 대출 한도 차이는 무엇인가요?
새로운 규제는 주택 가격 구간별로 대출 한도를 차등화하여 매수 난이도를 높였습니다. 마포구 DMC상암센트럴파크(15억 이하)는 최대 6억 원까지 주택담보대출이 가능하여 실수요자의 접근성이 비교적 양호합니다. 하지만 강동구 고덕그라시움(15억 초과 ~ 25억 이하)은 최대 4억 원까지 대출이 가능하며, 스트레스 DSR 3.0%가 적용되어 대출 조건이 까다롭습니다. 송파구 헬리오시티(25억 초과)는 초고가 주택 구간으로 진입하여 대출 한도가 최대 2억 원으로 급감합니다. 따라서 헬리오시티를 매수하려면 약 26억 원 이상의 순수 현금이 필요하게 되어, 고가 주택 시장은 '현금 부자들의 리그'로 재편될 가능성이 높습니다.
향후 부동산 시장 전망은 어떻게 되나요?
양도세 중과 부활과 대출 규제 강화는 향후 부동산 시장에 '매물 잠김' 현상을 심화시킬 것으로 보입니다. 다주택자들이 늘어난 세금 부담으로 인해 매도를 포기하고 보유를 선택하면서 우량 매물 공급이 급감할 전망입니다. 또한, '똘똘한 한 채'를 선호하는 경향이 강해져 외곽의 다주택자들은 고덕그라시움이나 헬리오시티 같은 대장주 아파트 한 채만 남기고 자산을 압축할 가능성이 높습니다. 일부는 양도세 부담을 피해 증여를 선택할 수 있으나, 국세청의 정밀한 검증이 예상되므로 정교한 세무 계획이 필수적입니다. 이러한 시장 변화 속에서 개인의 상황에 맞는 최적의 자산 관리 전략 수립이 중요합니다.
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