많은 분들이 2026년 부동산 시장의 핵심 전망을 놓치고 있습니다. 전문가들은 수도권 집값 상승을 예측하지만, 현장 공인중개사들은 매물 적체로 인한 하락을 예상하며 의견이 엇갈리고 있습니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 이러한 전망 차이가 더욱 두드러지고 있습니다.
2026년 전문가와 현장의 집값 전망은 왜 엇갈리는가?
KB금융 경영연구소 보고서에 따르면, 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점을 앞두고 부동산 시장 전망이 극명하게 나뉘고 있습니다. 학계 및 부동산 전문가들은 수도권 집값의 지속적인 '상승' 가능성에 무게를 두고 있는 반면, 현장에서 직접 고객을 상대하는 공인중개사들은 쌓여가는 매물 적체 현상을 체감하며 '하락'할 것이라는 전망이 연초 대비 크게 증가했습니다. 만약 다주택자들이 내놓은 매물이 시장에서 신속하게 소화되지 못한다면, 수도권 주택 가격의 단기적인 조정은 불가피할 것으로 보입니다. 이는 무주택자나 실수요자에게는 상급지로 진입할 수 있는 급매물 매수 기회, 즉 '바이어스 마켓'으로 작용할 수 있습니다.
서울 전월세 시장의 변화와 세입자들의 선택은?
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2026년 1분기 수도권 아파트 전월세 계약 건수는 전년 동기 대비 감소했으며, 특히 서울 지역의 신규 전월세 계약은 17.2% 줄어든 3만 2200건을 기록했습니다. 서울 평균 전세가격이 6억 8147만 원, 중위가격은 6억 원에 달하면서 신규 임차인의 주거비 부담이 크게 증가한 상황입니다. 반면, 계약갱신청구권 사용 계약 건수는 거의 줄지 않아, 많은 세입자들이 신규 이사보다는 기존 거주지에 머무르는 '갱신권으로 버티기'를 선택하는 경향이 뚜렷해졌습니다. 단기적으로는 신규 임차인의 전세 진입 부담 가중과 서울 핵심 지역의 전세 매물 부족 현상이 심화될 수 있습니다. 중기적으로는 월세 전환, 외곽 지역으로의 이주, 경기도 지역 전세 수요 증가 등이 복합적으로 나타날 수 있으며, 장기적으로는 서울의 공급 부족 문제와 임대차 제도 부담이 맞물려 전세 시장의 불안 요인으로 작용할 가능성이 있습니다.
서울 거주자들의 경기도 이전 증가 원인과 파급 효과는?
2026년 1분기 서울에서 경기도로 이동한 인구는 8만 3984명으로, 이는 2021년 4분기 이후 가장 높은 수치입니다. 주요 전입 도시로는 수원, 고양, 용인, 성남 등이 꼽혔으며, 경기도 내 집합건물을 매수한 서울 거주자의 비중 역시 2022년 6월 이후 최고 수준을 기록했습니다. 특히 용인 수지, 성남 분당, 수원 영통, 화성 동탄 등 주요 지역에서는 서울 평균을 웃도는 가격 상승률을 보인 곳도 있었습니다. 이러한 현상은 서울의 높은 주택 가격 부담과 대출 한도 제약이 경기도 핵심 생활권으로 수요를 이끌어내는 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, GTX 노선 확충, 지하철 연장, 직주근접 산업단지 조성 등 교통 및 일자리 환경이 개선되는 지역은 중기적으로 수요가 꾸준히 유지될 가능성이 높습니다.
서울 아파트 전세 시장의 '이중 가격' 구조와 임대차 2법의 영향은?
신한 프리미어 패스파인더 양지영 전문위원의 분석에 따르면, 2026년 1월 5일부터 4월 30일까지 서울 아파트 전월세 실거래 7만 4407건을 분석한 결과, 서울 아파트 전세 시장 내 '이중 가격' 구조가 뚜렷하게 굳어진 것으로 나타났습니다. 전체 전세 실거래 3만 8246건 중 신규 계약의 중위 보증금은 5억 8500만 원으로, 갱신 계약의 중위값 5억 3000만 원보다 5500만 원 더 높았습니다. 특히 강남권의 대표적인 단지인 반포자이에서는 동일 평형 내에서도 보증금 격차가 무려 11억 원에 달하는 사례가 발견되었습니다. 이는 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행으로 인해 법정 상한선인 5% 갱신 계약가와 시장 자율 가격인 신규 계약가 사이에 괴리가 누적된 결과입니다. 전월세 갱신권 사용률은 1월 45.5%에서 4월 42.2%로 하락했으며, 전세의 경우 57.1%에서 50.6%로 낙폭이 더 컸습니다. 양지영 위원은
