2026년 5월 8일은 다주택자에게 적용되던 양도소득세 중과 유예 조치가 종료되는 날로, 부동산 시장에 큰 변화를 예고합니다. 최고 82.5%에 달하는 양도세 중과세율이 부활하며, 특히 장기보유특별공제(LTHSD)의 거주 기간 요건 강화는 보유만 하고 거주하지 않은 다주택자에게 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 따라 시장에는 매도 압력이 가중될 것으로 예상됩니다.
2026년 5월 9일 이후 양도세 중과 부활, 다주택자는 어떻게 대비해야 할까요?
2026년 5월 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 다시 적용됩니다. 이는 2022년 5월 10일부터 시행된 유예 조치가 종료되기 때문입니다. 현행 제도 하에서는 2주택자에게 20%p, 3주택 이상자에게 30%p의 가산세율이 붙었지만, 유예 기간 동안에는 이러한 중과세가 면제되고 장기보유특별공제 혜택이 주어졌습니다. 하지만 이제는 최고 82.5%(지방소득세 포함)까지 세율이 높아져, 다주택자들은 상당한 세금 부담 증가에 직면하게 됩니다. 특히, 정부가 검토 중인 장기보유특별공제(LTHSD)의 개편은 실거주 요건을 강화할 가능성이 높아, 보유만 하고 거주하지 않은 다주택자들의 세금 부담을 더욱 가중시킬 수 있습니다. 실제로 이러한 정책 변화에 대한 우려로 인해, 2026년 4월과 5월 초 서울 강남권 및 송파구 대단지를 중심으로 급매물이 출회되는 현상이 나타나고 있습니다. 경험자들은 세금 부담을 최소화하기 위해 5월 9일 이전에 잔금 결제나 토지거래허가 신청을 완료하려는 움직임을 보이고 있습니다.
장기보유특별공제(LTHSD) 개편, 어떤 영향을 미칠까요?
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장기보유특별공제(LTHSD)의 개편은 다주택자들의 세금 부담에 직접적인 영향을 미칩니다. 현재 1주택자의 경우 10년 보유 및 거주 시 최대 80%의 공제를 받을 수 있지만, 향후 거주 기간을 중심으로 공제 체계가 변경될 경우 보유만 하고 거주하지 않은 비거주 소유자들은 수억 원의 세금 혜택을 잃게 될 수 있습니다. 이는 특히 고령의 자산가들에게 '지금 팔지 않으면 손해'라는 심리적 압박감을 주며, 실제 매물 출회로 이어지고 있습니다. 예를 들어, 송파구 헬리오시티와 같은 대단지에서는 5월 9일 이전에 계약을 완료하려는 매도자들이 늘면서 100건 이상의 매물이 적체되는 상황이 발생하기도 했습니다. 토지거래허가구역 내 주택의 경우, 계약 후 신청 절차에 시간이 소요되므로 5월 9일까지 신청을 완료해야 중과 유예 혜택을 받을 수 있다는 점이 매도자들의 조급함을 더욱 부추기고 있습니다. 이러한 상황은 강남구 수서동 신동아 아파트에서 2주 만에 호가가 1.2억 원 하락하고, 노원구 상계주공 등 강북 지역에서도 1.7억 원에 달하는 가격 하락이 관찰되는 결과로 이어지고 있습니다.
양도세 중과 회피를 위한 증여, 현명한 선택일까요?
양도세 중과세율 부활을 앞두고, 다주택자들 사이에서는 자녀에게 주택을 증여하는 사례가 늘고 있습니다. 2026년 4월 서울 지역의 집합건물 증여 등기 건수는 전월 대비 47.2% 급증하며 3년 4개월 만에 최고치를 기록했습니다. 이는 제3자에게 급매로 처분할 때 발생하는 양도세 부담보다, 증여세와 취득세를 내더라도 가족 내에서 자산을 유지하는 것이 장기적으로 유리하다는 판단에 따른 것입니다. 특히, 임차인을 낀 상태에서 자녀에게 주택을 넘겨주는 '부담부 증여'가 성행하고 있습니다. 이는 향후 전세 보증금 반환 의무를 자녀에게 승계함으로써 현재의 현금 흐름 부담을 줄이려는 전략으로 해석됩니다. 하지만 증여세 및 취득세 부담, 그리고 향후 자녀의 주택 보유 계획 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 전문가와 상담 후 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.
주택 공급 부족 심화, 향후 시장 전망은?
2026년 1분기 주택 공급 지표는 향후 2~3년 내 심각한 '입주 절벽'을 예고하고 있습니다. 전국 주택 인허가 실적은 전년 동기 대비 24.0% 감소했으며, 준공(입주) 실적은 45.0% 급감했습니다. 특히 수도권의 준공 실적 감소율이 높아, 공급 부족 현상이 더욱 심화될 것으로 보입니다. 정부는 3기 신도시 등을 중심으로 공공분양 주택 공급을 확대하고, 착공 중심의 공급 관리 모델을 도입하여 실질적인 공급량을 확보하려 노력하고 있습니다. 또한, 공사 기간 단축을 위한 모듈러 주택 활성화 등 기술적인 접근도 모색하고 있습니다. 하지만 이러한 공급 확대 정책이 단기간 내에 공급 부족 문제를 완전히 해소하기는 어려울 것으로 예상됩니다. 따라서 향후 부동산 시장은 양도세 중과세율 부활로 인한 매도 압력과 구조적인 공급 부족이라는 상반된 요인이 복합적으로 작용하며 변동성을 보일 가능성이 높습니다. 개인의 상황에 따라서는 전문가의 도움을 받아 신중하게 시장을 분석하고 대응하는 것이 필요합니다.
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