1주택자 장기보유 특별공제 축소, 양도세 5배 증가? 2026년 전망

1주택자 장기보유 특별공제 축소 법안이 발의되면서, 향후 12억 초과 주택 매도 시 양도세 부담이 최대 5배까지 증가할 수 있다는 전망이 나왔습니다. 이 법안은 평생 1회에 한해 2억원까지만 공제하는 것을 골자로 합니다.

1주택자 장기보유 특별공제, 왜 축소되나?

최근 국회에서 1주택자의 장기보유 특별공제(이하 장특공)를 제한하는 내용의 부동산 세법 개정안이 발의되었습니다. 현재 1주택자가 12억원 이하의 주택을 매도할 경우 양도세를 비과세 받으며, 12억원을 초과하는 주택의 경우에도 거주 기간에 따라 최대 80%까지 장특공을 적용받아 양도세를 크게 줄일 수 있었습니다. 하지만 이번 법안이 통과되면, 장특공 적용 한도가 평생 1회, 최대 2억원으로 제한됩니다. 이는 고가 주택을 보유한 1주택자의 경우, 이전보다 훨씬 많은 양도세를 부담하게 될 수 있음을 의미합니다.

예를 들어, 2008년 8.5억원에 매수한 주택이 현재 34.2억원으로 시세가 올랐다고 가정했을 때, 법안 통과 전에는 약 1.2억원의 양도세를 부담하면 되었지만, 법안 통과 후에는 약 5.9억원의 양도세를 부담해야 할 수도 있습니다. 이는 약 5배 증가한 수치입니다.

개정안 통과 시 예상되는 양도세 변화는?

이번 법안의 핵심은 장기보유 특별공제 한도를 평생 1회, 2억원으로 제한하는 것입니다. 이는 현재 12억원을 초과하는 고가 주택을 1주택으로 보유하고 있는 경우, 양도 시 상당한 세금 부담 증가로 이어질 수 있습니다. 예를 들어, 과거에 비교적 저렴한 가격으로 주택을 매입하여 현재 12억원 이상의 시세 차익을 얻은 경우, 장특공을 통해 양도세를 크게 절감할 수 있었지만, 개정안이 통과되면 그 혜택이 대폭 줄어들게 됩니다.

실제 계산 사례를 보면, 25.6억원의 양도차익이 발생했을 때, 현행법상 최대 80%의 장특공을 적용받으면 양도세는 약 1.2억원 수준이지만, 개정안이 적용되면 2억원 공제 후 약 5.9억원의 양도세가 부과될 수 있습니다. 이는 납세자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

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